今年6月，位于广州市金沙洲的万汇楼将交付使用。作为万科（000002.SZ）在国内首个试验建设的廉租房，届时这个项目将提供约100套廉租房源。这个被业界称为“万科土楼”的项目，如今被视做中国房地产巨头进军保障性住房建设的风向标。
越来越多的保障性住房将进入各地的市场。在北京，去年推出的几块两限房建设用地目前已全面开工，部分限价房项目甚至开始开盘销售。
从2007年开始，国家出台了一系列关于保障房的新举措。在国家的呐喊声中，受诱于保障房建设的巨大市场空间，房地产商纷纷摩拳擦掌，力图在此抢占一席之地。
政策推手
去年8月，国务院发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称《意见》），要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。土地供应方面的规定也开始明确，包括经济适用房、廉租住房、限价房、中低价位中小套型普通商品住房（90平米以下）等的土地供应，必须达到居住用地供应的70％以上。
为了进一步落实各地的保障性住房建设计划，今年2月建设部发出《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（简称《指导意见》），不仅要求各地政府必须要在6月底前上报“2008－2012年住房建设规划”，而且要在住房建设部规划中落实保障性住房的土地供应方式、建设资金等问题。
此外，更现实的利益还在于国家对保障性住房给予的“额外照顾”。今年1月，中国人民银行和中国银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，对于建设经济适用房的房地产商，分别在利率、期限、项目资本金方面做出特殊规定并给予优惠，包括适当下调贷款利率、放宽贷款期限等。
3月初，国税总局、财政部还下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁税收政策的通知》，分别对建设廉租房、经济适用房，购买及出租经济适用房以及出租房屋租赁税规定了不同程度的减免政策。
除了上述明文规定，甚至有消息透露说，尽管目前证监会严格限制房地产企业的上市和再融资，但却有意鼓励建设保障性住房的房企在资本市场上进行融资。
与2007年之前，全国范围内的保障性住房比例只接近10％相比，上述《意见》的硬性规定，为保障性住房打开了巨大的市场发展空间。因此，在中信建投房地产分析师张朝晖看来，由于别无选择，未来会有更多的开发商会想方设法进入这个市场。
开发商纷纷杀入
上述判断正在成为现实。
富力集团是继万科之后的另一个捷足先登者。去年6月，在北京第三批限价地的公开招标中，富力地产（2777.HK）以6.5亿元的价格“杀”出重围，成功中标常营乡B2组团地块，成为中标的三家上市企业中唯一一家民营房地产企业。如今这个正在建设、并被命名为富力阳光美居的项目，就是由双限房和廉租房所组成。
尽管SOHO中国（0410.HK）去年有了一次争夺限价房地块的挫败经历，但这并不影响SOHO中国董事长潘石屹对这个市场的投资信心。
去年12月，SOHO中国参与了北京首个配建廉租房的中关村(行情、资讯、评论)甲3号住宅及商业项目招标。为了增加中标机会，SOHO中国不仅报出了22亿元的最高价，将原来11亿元的招标底价翻了一番，潘石屹本人还承诺项目配建的廉租房会全部实现精装修。遗憾的是，该地块最终由重庆龙湖房地产和原土地方北京时代华人组成的投标联合体收入囊中。
但潘石屹在3月份仍表示，如果有条件，SOHO中国还希望能够参与廉租房、经适房等保障性住房的建设，并建议在高档住宅中配建廉租房。
除了SOHO中国，过去一直将注意力放在商业地产方面的金融街(行情、资讯、评论)（000402.SZ），也已将参与保障性住房建设纳入到计划之中。
今年4月，碧桂园（2007.HK）主席杨国强也对外表示，公司正在就双限房进行研究，并且非常有兴趣发展内地的双限房项目。
“事实上，我们也在和政府接触，希望能够做一些保障性住宅方面的事情。不过目前还没有确定的或者有明确意向的项目。”凯德置地环渤海区域总经理毛大庆对《财经时报》称。
开发商算盘
建设保障性住房的另一个吸引力在于开发商对市场风险的考虑。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对《财经时报》分析称，在目前国家宏观调控的形势下，商品房的开发风险加大，参与保障房建设不但没有市场风险，还能实现资金的快速回笼。
业内人士普遍认为，保障性住房的利润主要取决于开发商的管控能力。由于开发商实行的是预售制度，因此资金回报率较高，利润率一般会高于经济适用房3％的利润率水平，至少在10％左右。
“如果成本控制得较为合理，开发商建设保障性住房的利润率有望达到20％。”杨少锋称。
阳光100副总裁范小冲则认为，准确来说上述比率指的应该是投资回报率，“如果销售利润率就能达到20％，除非政府让利，否则这个利润率有悖于政府建设保障性住房的初衷。”
目前保障性住房的建设用地也采取竞标的形式，不过最终并不会只遵循价高者得的原则。范小冲表示，开发商的综合实力、在保障性住房项目上的可实施性等，是政府其中考虑的更为重要因素。“从这个角度来看，有国企背景或者规模化的房企介入这个市场的可能性更大一些。”范小冲说。
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保障性住房将冲击2009年中低端楼市
李文杰
最新公布的《北京市2009年住房建设计划》，让我们明显感觉到住房保障建设的提速，及政府实施的决心。
北京是最早实施经济适用房建设的城市，也是最大存量及供应的城市。从2002-2005年的房价来看，北京市是一线城市中房价涨幅最小、最温和的，其中保障性住房的经济适用房建设“功不可没”。之后由于土地招牌挂831政策（从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让），保障性住房建设一度“断炊”。
由于保障性住房现在已经占到2008-2009年市场总体供应量的50％，同时由于保障性住房中经济适用房和限价商品房价格比周边低15％-20％的价差，肯定分流在市场中同等层面的商品房自住购房客户，他们将购买意向转向保障性住房将极大地影响近郊及新城的中低价位商品房的销售。2007年实施的保障性住房真正集中供应应在2009年开始。
不过由于保障性住房地域分布的特殊性，及城区供应的急剧减少，预计北京市五环内的商品房新房销售及二手房销售受到的影响不大，五环内的一手及二手房价将继续上涨。
保障性住房不影响房价
“保障性住房使房价整体水平拉低了，但实际上没有什么意义。”中国住宅研究会常务副会长张元端表示。
对于2月份部分城市房价出现波动的现象，张元端认为主要是投资和投机性需求受到抑制。
“当炒作达到一定程度，本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动。”张元端说。他认为，2月份部分城市的房价波动是结构性的，主要集中在高端市场。保障性住房虽然使得部分普通商品住宅的需求开始分流，但由于保障性住房的供应量还不大，因此对房价的影响也不大。
张元端分析说，2月份新建住房同比上涨11.8％，但经济适用房的增长比率仅为4.8％，考虑到原有经济适用房的比例本来就很低，因此就目前而言保障性住房对房价的影响是微弱的。
“长期以来有人担心说经济适用房会冲击商品房（的价格），但实际上到去年它只占了13.3％这样一个很小的比例。”张元端说。
但张元端同时认为，保障性住房对相同地段的产品的价格是有着拉低作用的。 “对高档住宅价格而言，影响应该不是很大。因为没有分流这方面的需求。” |
