由中信信托发行的“中信-凯德1号科技园区股权投资集合资金信托计划”被评为3月份最具亮点产品。该产品的推介文件显示，该信托产品是经中国银监会批准的第一支按照国际标准REITs经营管理模式设计的，并且透露信托财产盈利模式是稳定的租金收入、资产升值和退出时项目股权溢价的收益。
对于这款产品是否就是真正的标准REITs，西南财经大学信托与理财研究所研究院李勇博士指出了四点疑问：
首先，信托募集的资金如果是以股权投资方式收购房地产项目公司的股权，则信托计划并不能直接获得租金收益，而是只能通过项目公司获得分红收益，这显然与真正的标准REITs经营管理模式根本就不同。
其次，信托推介文件没有透露的是，信托资金以股权投资方式投资房地产项目公司，到底是控股还是参股，如果仅仅是参股，就更谈不上直接获取租金收益了。
再次，由于募集规模较小，该产品难以充分地进行组合投资。即使是按照推介文件的说法如期实现了投资计划，因为投资对象过少，也难以称得上具备了标准REITs所具有的组合投资特征。
最后，信托计划的时间过短，首先表明这不是一个真正的REITs，也表明信托投资最终的退出是依赖股权的溢价转让，或者被投资项目公司的清算。但是如果届时房地产形势不佳，股权未必能够顺利转让。依赖被投资项目的清算，则至少需要取得控股股东的地位或者同意才有可能顺利实施。即使如此，届时的清算必然涉及房地产物业的出售，也会遇到与股权转让同样的难题。
不过虽然将该款产品归为中国“第一支按照国际标准REITs经营管理模式设计的”的信托产品的说法显然牵强。报告还是认为，即便存在上述缺陷，这款产品的出现仍然具有重要意义。因为这是一款非常少见的房地产投资信托产品。之前信托公司推出的房地产类信托产品，几乎都是融资类信托产品，多数以贷款方式或者短期债务融资方式运用信托资金。即使一些信托产品以股权投资方式运用信托资金，也与回购等退出方式嫁接在一起，其本质是为房地产公司提供融资。但这款信托产品明确投资于房地产项目。
“这款信托产品的出现可能改变国内信托公司总是围绕融资做房地产领域信托产品文章的状况，其创新的方式和方向值得肯定。”李勇表示。报告认为，业界应当沿着标准REITs的模式去构造中国的房地产投资信托产品，而管理层也应当进一步推进制度建设，以期引导信托公司向正确的业务方向拓展。
(唐真龙) |
