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北辰实业(601588)拟发17亿公司债 2007-10-23
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目前北辰实业土地储备已经由290万平方米增加到765万平方米。但随着北辰实业在北京开发项目相继进入结售期，土地储备的缺口越来越大。
北辰实业董事会秘书郭川10月18日接受记者采访时透露，拟发17亿公司债对回归A股后首次发公司债的北辰实业缓解资金压力，弥补资本开支缺口意义重大。
尽管如此，北辰实业公司债获批仍有很大悬念。近期申请发公司债的包括金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、北辰实业(601588.SH)、万科A(000002.SZ)等多家房企，改善公司债务结构、降低财务成本似乎成了房企迫在眉睫的问题。
高价拿地扩大资本缺口
北辰实业财务结构中已然呈现巨大资本开支缺口。
今年4月，贺江川在香港表示，今年北辰实业资本开支约为122亿元，其中60亿元用来增加土地储备，28亿用于投资物业改造，34亿投入项目开发。
实际上，仅今年7月和8月拍得“长沙地王”和“北京常营经适地块”所花资金已经近85亿元，明显超出了年初资本预算。按照8∶2的比例，北辰实业将为“长沙地王”付出73.6亿元，今年8月5日前，北辰及城开须付70％即64.4亿元，其中北辰需负担51.25亿元。贺江川表示，预计今年下半年北辰实业还要为“长沙地王”投入20－30亿元。虽然年初北辰实业尚有50亿存款，但已经全部安排进奥运工程建设等年初计划资本开支项目中，依据北辰实业的今年中报资料，其依靠自有资金支付“长沙地王”地价款明显资金不足。
另外，今年北辰实业还需要为奥运会配套商业项目和房地产项目投入开发资金约80亿元。还有资料表明，北辰实业为完成公司管理体制改造，今年还需要对部分项目和公司进行股权改造投资。目前已知的是北辰实业拟以3300万元价格回购北辰房地产开发股份有限公司4.39％的股权。10月10日，北辰实业又以200万元价格从北京住总手中购回了20％的北辰会议中心股权。
随着北辰实业土地储备迅速增加，其资产负债率也迅速上升，从年初的43％已经上升到9月份的58％，预计公司债发行后，北辰实业资产负债率将再提高10个百分点，达到近70％。
中投证券一位分析师指出，受奥运会影响，大部分北辰实业在京项目需要在今年内完成竣工，因此今年北辰实业资金压力比较大。
由于多年来北辰实业一直依赖银行贷款工具解决资金问题，在金融政策对房地产行业紧缩的情况下，其进一步寻求银行更大授信不太可能，从资本市场上进行再融资便成了北辰实业不得不走的道路。
目前北辰实业土地储备已经由290万平方米增加到765万平方米。但随着北辰实业在北京开发项目相继进入结售期，土地储备的缺口越来越大。
依据北辰实业2007年中期财务报告，今年上半年，北辰实业开发项目销售合同收入近13亿元，比去年同期下降10％，销售面积7.3万平方米，比去年同期下降26％，北辰实业可供销售面积已经不多。
“虽然拿下了长沙地王，但这个项目开发周期在3年以上，”北辰实业下属一家房地产开发公司经理在“皇城国际中心”项目发布会上对记者表示，北辰实业受益于奥运会，但也因此失去了许多去外地拓展土地储备的机会——北辰实业承担了大量奥运会场馆及酒店建设，为保证这些工程在年内完工，北辰实业集中大部分资金保奥运会涉及的酒店和房地产项目，因此没能在前两年如其他房地产企业一样出走外地，去二三线城市拿地。
“北京房地产企业扩张二三线城市的黄金机会是2005、2006两年，现在要去二三线城市拿地已经需要付出比前两年高一倍的拿地成本了，”沈阳永丰房地产开发公司总裁邓智仁日前在北京参加焦点房地产网举办的一次业内论坛上表示，由于二三线城市拿成本已经很高，项目利润未必能保证。
发债打通内地资本通道
面对资本市场的质疑，北辰实业董事长贺江川在公司中报业绩发布会上表示，拿下“长沙地王”之后，下半年公司会放慢拿地节奏，但是增加土地储备仍是公司当前最重要工作，今后北辰实业将不分城市，对有潜力的土地项目参与竞争。
由于公司债具有周期短、额度大、手续简便等优点，多数受访的发公司债房地产企业认为公司债募集资金操作相对灵活，尤其是用于补充企业流动资金部分，至少可以采取“拆东墙补西墙”的办法用于公司买地上。
此次发行公司债寄予厚望，不仅因为北辰实业急需解决资金压力，更重要的是对打通内地资本市场的一次尝试。虽然北辰实业已经回归A股，但随着内地股市火爆和外资限入房地产等政策，北辰实业急需做大内地上市平台，将融资重点由香港移到A股市场。
分析人士指出，对于在香港上市的房地产企业来说，如欲继续在内地扩大业务，就必须打造内地融资平台，而且要逐步发挥内地融资平台作用，否则企业必然受制于当前逐步紧缩的房地产调控政策。
与此同时，香港本土上市公司也纷纷开始打造内地的融资平台：新世界中国地产利用上海控股公司丰盛地产在重组ST星美(000892)；沿海投资集团重组ST丰华(600615)后，将重点发挥其融资作用，为下一步在内地拿地提供资金支持。 |
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