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地价偏高北辰实业（601588）盈利前景未卜 2007-8-16
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曾几何时，房地产行业的暴利深为购房者所切齿痛恨。然而，越来越高的地价不仅令房地产企业背上了沉重的包袱，也给相关上市公司的盈利前景蒙上了一层阴影。
继成功拿下长沙92亿元“地王”之后，北辰实业（601588）近日又在北京市朝阳区常营乡中标19.1万平米的地块。在不到两个月里北辰实业出价超过100亿元收购了82万平方米的土地，一时之间，业内关注的焦点集中在相关地块收购项目的盈利前景上。
资料显示，日前北辰实业中标的北京市朝阳区常营乡地块，土地面积19.1万平方米，包括商业用地、住宅用地和综合性质的规划建筑面积39.14万平方米，地价总成交额达到11.5亿元。以楼面地价计算，该公司获得的该项地块价格达到2938.17元/平方米。
据一位房地产建筑商介绍，目前建造的房屋均属钢筋混凝土框架结构，其成本较高，多用于高层（13层以上）及小高层（9－12层），多层（8楼及以下）的大多采用砖混结构建造，成本较低但比较少见。一般而言，建筑商承建的房屋建安费，其中包括建材费、人工成本、机器使用费等。综合来看，高层建筑成本在2300-2800元/平方米，小高层建筑成本为1600-2200元/平方米，多层建筑成本为800-1800元/平方米。
该建筑商预计，此次北辰实业获得的朝阳区常营乡地块，楼面地价加上建筑成本，最低的开发成本已经超过了4500元/平方米，获利空间并不丰厚。事实上，朝阳区常营乡的该地块住宅售价并不能由开发商自主决定，销售限价为5900元/平方米。
92亿元购进长沙“地王”，曾经令北辰实业上下一片欢腾。长沙国土局的公告显示，长沙市开福区新河三角洲占地面积78.52万平方米，其中商业用地15.24万平方米，住宅用地63.28万平方米，项目容积率为商业<5.0,住宅<3.5，建筑密度≤20%。以容积率计算，商业用地和住宅用地的建筑面积分别为76.2万平方米、221.48万平方米，总计297.68万平方米，北辰实业此项交易的楼面地价将达到3090元/平方米，加上建筑成本（高层）其开发成本有望超过5000元/平方米。
长沙房地产网的数据显示，目前长沙房价平均房价在3500—3600元/㎡之间，位于二环线附近的部分高端楼盘均价突破了5000元/平方米大关，而市中心的部分房产也正朝向6000元/平方米的价位挺进。长沙的房价未来数年是否仍能持续上涨，现在都是未知之数。此前，著名的秦池酒厂夺得“标王”称号，却招来了灭顶之灾。
不过，北辰实业公告显示，以市政道路上的盖板面积视同用地面积计算，按规划确定的容积率计算，“三角洲”地块的总建筑面积将不超过380万平方米，实际上使该地块的楼面地价下降至2421元/平方米。未来数年北辰实业如何运作“地王”，这将是众多投资者最为关注的地方。另据长沙市国土局的一位工作人员介绍，北辰实业已将“三角洲”地块的首期款汇入国土局账户，“三角洲”地块的开发已是“如箭在弦”。 |
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