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东方证券点击2006年十大金股 陆家嘴(600663)资源优势无可比拟 2005-12-29
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陆家嘴上世纪90年代曾一度是股票市场的引领者和风向标。该股现已沉寂多年。悄然间，市场在变，公司的基本面也在变，新的发展机遇已经来临。作为商务地产龙头，陆家嘴有着无可比拟的资源优势:在国家级金融中心—陆家嘴金融贸易区内，公司拥有大量的土地及项目储备。这些土地及项目储备，取得时间比较早，成本较低，存在非常高的资产溢价空间。我们进行计算后发现，公司的合理估值应在11.56元，目前股价严重低估，建议买入，并长期持有。
此外，我们关注陆家嘴还在于以下几点原因:
首先，公司的主营业务正向租赁转型，最终目标规模为80－100万平方米高端商务物业。目前转型已全面铺开，约50多万平方米在建或将建项目将于2006－2009年逐步投入使用，与国际财团的参股合作也正在有序进行。公司在建物业所含溢价在50－100％以上，正常运营后，毛利率预计高达65％以上。不考虑参股租赁项目的投资收益，仅此项业务预计就可给公司贡献相当可观的EPS增量。
其次，陆家嘴未来几年的资金及盈利均不存在任何压力。公司合并进展中的竹园商贸区项目，初步估计有50多亿元销售额，可用于未来结算。即便公司停止其它一切业务，也可维持目前盈利水平3年左右。
第三，毛地动迁费用是公司未来土地批租业务的主要成本，这部分成本未来预计不会上涨。上海现有拆迁补偿政策对城镇私有住宅保护丝毫不逊于欧美发达国家；与此同时，上海住宅市场的调整有利于动迁成本大幅降低。
第四，管理水平较高。近年来，管理层对公司内部管理进行了全面、积极地改革，建立起了扁平化的组织结构，引入科学的信息化管理体系。公司力图通过管理体制的改革，使自己更加适应市场化的竞争需求，再创新的辉煌。在房产项目的运作上，公司曾一度是市场的引领者，无论在时机的选择、项目的策划及营销方面都有非常成功的经验。早在1997年，公司就开国内之先河，聘请国际设计师打造其内销商品房—陆家嘴花园，该案是上海最早的、鲜有的板式高层和园林化大规模社区；其营销策划也同样非常经典，一度成为业界学习的样板。
最后，地处金融中心。2005年6月，浦东新区经国务院批准，成为全国首个综合配套服务试点，各项金融创新将在浦东先行先试，浦东成为全国的金融“试验区”。目前，外汇局9项措施已经颁布，建行、国开行400亿元贷款将确保浦东基础设施等的完善，上海也专门制定了对浦东试点的扶持政策。浦东确立了以金融业为核心的“1＋4＋4”的服务业发展框架，陆家嘴由此成为试点核心中的核心，其资产的长期增值及获利空间非常巨大。
改革进取的积极态度、深厚的经验基础、独特的资源优势、卓越的发展机遇，让我们有理由相信，公司在未来的业务转型中必将获得成功。陆家嘴长期增值潜力巨大。 |
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