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豫园商城(600655)35亿武汉拿地幕后 2007-2-6
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“3000多元的楼面地价，楼面地价只有卖到6000元以上才可赚钱！16亿元的拆迁费，一年利息就要过亿元。这对豫园商城来说，压力绝对不小。”
又见地王！
2月2日，上海豫园商城发布公告，宣布旗下全资子公司豫园商城房地产发展有限公司，以35.02亿元代价成功竞得武汉市一住宅用地。据记者了解，这是迄今为止国内单宗交易额最大的地块。亦是国家宏观调控的背景下，国内土地交易最大一单。
在1月31日的竞拍中，豫园商城一举挫败和记黄埔、华润置地和武汉本土的福星惠誉三家房地产大佬，摘得国内新“地王”的桂冠。
“豫园商城重金拿地，实际上看好房地产市场未来的成长空间，以时间来换取空间。”2月1日晚，武汉一家房地产公司老总在接受记者采访时，直言不讳地讲道。
35亿拿地豫园商城拍得的P(2006)055号地块，是武汉市中心的一块黄金宝地。
据了解，该地块位于武汉市武昌区中北路147号，为武汉重型机床厂厂区，东临中国农业银行用地，南邻30米宽的规划道路，西临田汉大剧院用地，北临道博物业发展有限公司用地(现用地单位为武汉重型机床集团有限公司)。占地面积790亩，总建筑面积106万平方米。
“这块地毗邻东湖，位于武汉重点打造的武昌总部经济区核心地段，在武汉中环线之内，交通便利，拆迁对象为工厂，难度小于居民区，是武汉中心城区内难得的大宗地块。”武汉土地储备中心一位官员评价。
该地块规划为纯住宅用地，今后，此地块的住房建筑户型结构比例将按照规定，执行套型建筑面积90平方米以下的住房建设面积占总建筑量的60％的规定。
1月31日，P(2006)055号地块以19.7亿元的底价竞拍。豫园商城、和记黄埔、华润置地、福星惠誉四家公司全力出击，竞争激烈。叫价至32亿元时，和记黄埔与福星惠誉两家公司退出竞争，角逐在华润置地旗下的重庆润龙和豫园商城之间展开，最终后者大胜而归。
颇有意思的是，竞拍之前，和记黄埔还为P(2006)055号地块专门成立了项目公司，与武昌区政府进行了深入沟通，对该地块的建设做出了一揽子方案。
“32亿元是和记黄埔的底价，且该公司在武汉投入20亿余元，已拿有两块地，所以在紧急关头，和黄激流勇退。”一位接近和记黄埔武汉公司的房地产界业内人士透露。
按拍卖结果，每亩单价为501.74万元，楼面地价3290元/平方米。而在去年底，P(2006)055号地块附近一宗小地块拍卖时，楼面地价超过4200元。两者相差近千元，原因在于出让门槛较高：年内开发商要“预付”16亿元，用于武汉重型机床厂先期的搬迁安置；在2009年12月完成搬迁后，这块地才能整体移交，多数中小开发商想都不敢想。
“3000多元的楼面地价，楼面地价只有卖到6000元以上才可赚钱！16亿元的拆迁费，一年利息就要过亿元。这对豫园商城来说，压力绝对不小。”武汉理工大学教授王声平分析道。
豫园商城房地产发展有限公司代表吴世善称，按武汉国土规划部门的要求，公司将组织专业设计人员，尽快拿出规划方案。而按武昌区规划，这里将成为“武昌总部区中北路节点”，中南商圈、徐东商圈左右呼应，纳入该区高档商务区范畴。
外地资本中部二次跃进
事实上，这已不是武汉第一次诞生国内地王。“实际上，高价拿地也并不是赌博，只要在合理范围内，公司仍会赢利。”武汉土地开发协会秘书长肖汉昌认为。
2005年1月，世茂集团以31.5亿元的价格，拍得武汉汉阳鹦鹉洲“锦绣长江”地块，成为国内地王；三个月后，这一纪录就被香港瑞安集团刷新，瑞安以33.9亿元的代价，拍得武汉永清片地块。一年多后，桂冠又落在豫园商城身上。
2004年，武汉市到香港招商，和黄、九龙仓、瑞安、世茂等香港七大财团与武汉市政府达成协议，意欲到武汉投资地产。武汉市市长李宪生在邀请这些财团时，曾自豪地说：“如果说二十年前的投资机会在深圳，十年前投资机会在上海，那么现在最好的机会就在武汉。”
此后，外地资本投资武汉房地产一路疾行。
2005年，和黄、世茂、瑞安及九龙仓等先后将资本战车开进武汉，重金投入武汉地产，在江城掀起了不小的狂澜。世茂的“锦绣长江”在汉引领了滨江住宅的先河，瑞安的“新天地”则将武汉的高档商住小区概念打造得风生水起。
“香港财团在武汉投资是外地资本进入中部房地产的第一波，从2006年下半年开始，外地资本纷纷采取新一轮‘武汉攻略’，保利、融侨、金地、恒大等企业先后高价拿地，应是外地资本进入武汉的第二波。”武汉区域经济研究专家伍新木教授分析道。
武汉土地储备中心副主任舒福海认为，武汉城市人口400-500万人，加上郊区人口，达800多万人，若算上流动人口，则突破1000万人。巨大的人口数量，再加上武汉房地产市场与沿海城市相比，起步较晚，进而产生了巨大的住房需求。
而另一个不容忽视的因素是，由于旧城改造起步晚，武汉可以拿得出大片的土地，这亦是吸引房地产大鳄争相到汉投资的动因之一。“除了武汉，还有哪一个城市可以一次在市中心拿出700-800亩的土地供开发商投资？”武汉一家房地产公司的老总向记者反问道。
来自武汉市官方的消息称，武汉近三年房地产投资平均增长在15％以上，体现了武汉稳步发展的良好态势。从2006年发展看，以武汉为代表的二线城市增长潜力相当大，资本看好武汉等中部城市经济发展，而这种信心，在房地产发展方面已经有了明显体现。
加速土地储备
房地产巨头重金拿地背后，也从另一个侧面反映了房地产开发商土地储备的急切心理。
2月2日，豫园商城在公告中称，公司已根据董事会授权，支付了5亿元人民币保证金。鉴于目标地块面积和开发量大，将考虑寻找富有开发经验、资金实力雄厚的战略合作伙伴，以共同开发这一地块。
而有接近豫园商城方面的人士称，公司这次在汉拿地，主要是与豫园商城同属一个集团的上海复地集团武汉分公司联手开发。2002年复地集团来到武汉，在古城汉阳钟家村地区购地30万平米，打造海派风味“复地翠微新城”，而今，这一项目即将售完。重新在汉寻找地产项目，成了上海复地集团的当务之急。
据记者了解，自2004年底开始，复地集团武汉分公司就一直在寻找合适的地产项目，但迟迟没有结果。中北路地块的出现，让复地集团找到了机会。于是，同属一个集团的豫园商城果断出手。
“之所以选择集团旗下的一家上市公司作为战略合作伙伴，主要是对方是上市公司，在资本市场形象较好，便于融资。”上述知情人士称。
土地增值税是当下业界关注的重点，开发商为何逆市而上，重金买地？
“土地增值税只有在净利润超过20%时，国家才会征收。而且即使征收，利润的大头仍在房地产公司。更为重要的是，如果没有了土地储备，就意味着公司没有项目开发，公司前期的品牌、营销等众多投入边际效应将会递减，甚至公司将会在市场上出局。”国内某著名大型开发商一位人士讲道。
只有不断拿地，开发企业才可以得到大股东资金上的支持，公司业绩才可快速发展。显然，这是用未来的增值预期来豪赌今天的地价。
记者调查得知，金地、华润等公司，在武汉的项目即将开发完毕。几乎每一次土地拍卖，均会看到他们参与竞拍的身影。“现在全国性开发商在区域内的分公司老总，除了日常管理，一个重要任务，就是拿地。”武汉一家房地产公司老总意味深长地说。
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