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海鸟发展(600634)迷失在苍茫大地上？ 2002-12-13
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海鸟发展：迷失在苍茫大地上？
青海证券 黄硕
见到海鸟发展（600634）12月13日的这则公告--将以3.75亿元的价格预购上海市延安西路1066号″长峰城″全幢公寓式办公楼，第一反映是迷茫：为何在年底出手如此大方？第二反映还是迷茫：静观海鸟发展这一年来的投资方向，就象一只鸟儿在苍茫的大地上飞翔着、但总找不着落脚点。
一、大手笔忽进忽出
单纯地评论海鸟发展3.75亿元购入的这座公寓式办公楼是值或不值，意义不大。我们只是不明白：海鸟发展为何今年爱上了"地产批发生意"？忽而将手中的一地产项目整体"预订"出、忽而又将另一地产项目整体"预购"进？
（1） 9月12日公告：将下属一项联建地产项目--鑫康苑1号楼的房产以及地下车位以25605万元的总价预订给上海农投房产，预计将在2003年为公司带来2000万的收益；12月13日公告：以3.75亿元的价格向上海长峰房地产预购上海市延安西路1066号长峰城全幢公寓式办公楼；
（2） 卖鑫康苑好理解，该项目既是与其它公司（供电局地产公司）的联建项目、立项时间又较久远（94年立项），无论前因后果如何，此次总算是顺利了结此事--既加速资金回笼、又有2000万的预计收益；但买长峰苑却不好理解，毕竟得在短时间内掏出3.75亿元的巨资啊；
（3） 从公告披露情况来看，不好肯定海鸟发展购入长峰城后意欲出售或出租，但从目前情况来看，似乎更象是用于出租："长峰城2-3层系出租办公楼层，4-33层拥有447套各式客房，目前处于试营业阶段，1-3层办公楼已有常年客户，客房部分日出租率在50%左右"。但是在向往稳定的租金收入的同时，不要忘了3.75亿元是需要资金成本的。
二、资金压力
从目前情况来看，海鸟发展手中所握的项目储备相当多，但资金压力亦不轻松--9月底它的总资产8.2亿元、净资产2.3亿元，资产负债率已经高达72%，而此次长峰城的3.75亿元付款时间是：《预售合同》生效后7日内海鸟将支持总价的30%，而合同将于2003年1月15日股东大会批准后将生效。手中几大项目孰先孰后？不知海鸟发展如何权衡。我们在三季报里了解到目前的几大重点投资项目：
（1）"汉口路南、四川中路西"地块：前三季度公司投入约7780万元；
（2）南汇东滩（一期）C2-1 地块：已向东方滩涂支付购地款3525万元；
（3）杨浦区西方子桥旧区改造项目：公司已支付首期款项3000万元；
（4）投资上海朱家角投资开发有限公司：公司已支付投资款7000万元。
这种情况下，再想想12月6日新华社文章《央行严查商业银行房地产信贷业务》所提到的："人行将对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查，强调各商业银行要切实贯彻落实已出台的房地产信贷管理政策，严格审查住房开发贷款发放条件，调整和优化房地产贷款投向，加大对经济适用住房建设贷款投入"，不得不为海鸟发展发愁，也更迷惑不解这次3.75亿元的大手笔投资了。
这样迷茫的投资情况下，海鸟发展的二级市场走势同样迷茫，2001年6月以来从22元跌到如今的12元，我们并不为那曾经的50%跌幅遗憾，遗憾的是它迄今仍不见停的连绵阴跌之势，仅3980万股的小盘沪股，但一年半的下跌过程中丝毫不见一丝反弹的激情，这怎叫人不遗憾？ |
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