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天宸股份(600620)房地产物流两翼齐飞 2002-5-9
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天宸股份房地产物流两翼齐飞
天宸股份（600620）是沪市的一家老牌上市公司。92年上市以来，随着其大股东的多次变更，其主要经营方向发生了几次大的转变。
上市之初，天宸股份的名称叫联农股份。90年代初，在短缺经济背景下，上海市民的“菜蓝子”问题比较突出，联农股份就是上海市有关方面为解决市民“菜蓝子”问题而组建上市的。上市之后，该公司一方面搞“菜蓝子”工程，另一方面搞起了多种经营，贸易、超市、精细化工、房屋租赁、客运等，四面出击，当时什么赚钱干什么。只是公司一直没有什么大的长进。上海县房地产公司入主天宸成为大股东后，由于其在房地产方面有较好的声誉和发展经验，天宸股份开始将房地产开发作为主营业务，也买了些地，开发过一些楼盘。但由于新的大股东入主后，没有对公司原有的管理层做太大的变动，因而，公司的经营理念并没有明显的变化，各种小打小闹的投资并没有终止，使公司的不良资产不断累积。而且，在旧的理念指导下，公司的房地产项目也搞得不够专业，品牌始终树立不起来。而随着2000年上海仲盛虹桥房地产开发有限公司的入主，天宸股份在经营上逐渐形成了房地产与物流并肩发展的格局。
楼盘开发旺土地储备多
仲盛集团是一家在全国范围内知名的房地产开发商。该集团仅在上海开发的楼盘就超过100万平方米，著名的包括仲盛金融中心、南证大厦、名都城、名都新城等，以及正在开发的位于浦东陆家嘴的超高层甲级写字楼———上海银行大厦。仲盛入主后，对公司资产进行了大规模的清理，重新将公司主营业务发展方向定在三个方面：房地产开发、交通运输及现代物流业和高科技产业。为此，公司进行了大量的资产清理和重组工作，转出了对海基业公司、信宏达投资公司、江桥副食品公司、布兰什威克保龄球公司、叶红服饰、富士俱乐部、莱福多糖等公司的投资。
今年起，天宸股份在房地产开发方面开始进入一个新的阶段。这主要表现在：一是公司为对房地产开发项目作出高起点的新规划，适度调整了对一般房地产业的投资，出售了全资拥有的凯泰公司的股权。股权转让后，公司在半年多的时间内，迅速回收资金，集中精力开拓更有发展潜力和规模效应的地块，更好地创建公司的房地产品牌，增强公司竞争能力。二是加大了对天宸浦东公司的投资。鉴于天宸浦东公司将承接“金海岸花园”、心仪雅苑等一系列大型房地产开发项目，公司对天宸浦东公司实行增资扩股，从而使天宸浦东公司将更有效地实现房产项目之间资源的合理利用与共享，争创公司品牌效应。同时，增资后的天宸浦东公司实力雄厚，可以利用资金的优势，掌握对外投资、合作方面的控股主动权，在融资渠道方面更畅通。三是对债权进行重组，增加公司的土地储备。公司利用对上海农工商集团朝阳总公司债权，用债权、公司出资和合作方式换得了紧靠浦东国际机场的400亩土地。四是公司购买了位于南汇区芦潮港的1100亩土地，增加了公司的土地储备，现上海深水港已落址该地区，土地具有较大的增值潜力。五是公司全面收购并全资控股上海太阳山经济发展有限公司，并通过土地置换参与上海火车站北广场总体开发。六是将位于上海康桥地区的原驾驶员培训学校的土地全部转作房地产开发。因该地地价已有成倍增值，因而该项目的盈利潜力比较乐观。
经过一系列清理活动，公司在房地产方面已显示了较好的增长前景，成为公司近几年利润的主要支撑。据记者的调查了解，目前天宸股份已经开发或将要开发的项目主要有：一是位于上海金山地区，占地面积19万平方米、一次性开工面积达19万平方米、容积率为1：1的“金海岸花园”今年有望全面开发完毕，估计年内可实现40％左右的销售。二是位于上海杨浦区的“心仪雅苑”，该项目于去年4月动工，2002年元旦开盘。“心仪雅苑”共有300套住宅房，现已实现销售100多套。三是在上海四川北路购置了占地2万平方米的地块，可用于建设8万多平方米的住宅房和商铺，目前正在做方案规划和设计。此外，公司还拥有的土地或利润增长点有，公司收购太阳山公司所获得的上海火车站北广场的地块，目前正在与紧邻的土地置换；与上海有关政府部门合作，参与上海“一城九镇”建设，组建“上海新枫泾建设发展有限公司”，全面参与枫泾镇的建设。
物流业进入全面启动阶段
为天宸股份近期贡献利润和现金流的业务是房地产业，作为一个产业，房地产将是天宸股份一个重要的支柱。但天宸股份目前最为看重、也是公司花费精力最多的是发展现代物流业。在这方面，去年公司已经启动了以上海南方综合物流园区的一期工程———南方停车场，并为之配套了一个现代物流网络。同时公司已在上海的闵行、火车站、洋山深水港地区、浦东空港等地储备了四块地块，用于接下来重点发展现代物流业。
天宸股份具体的土地储备有：上海浦东国际机场南大门400亩（与浦东机场一墙之隔）、位于上海深水港海港新城芦潮港的1100亩、位于铁路上海站北广场的16亩以及位于上海陆上南大门闵行南方综合物流园区的500亩。上述土地目前均已有很大幅度的升值。其中，南方停车场预计将于今年6月开业，作为交通
部45个公路交通主枢纽站之一，该项目的启动将对天宸股份的现代物流产业发展产生较大的推动作用，并对公司其它物流基地的建设有重要的示范作用。上海南方综合物流园区将分期建设，第一期投资2亿，占地270亩，目前已基本完工，6月将对外营业，是目前上海规模较大的现代化物流中心。主要从事省际货运配载、货运代理、仓储、货车停车场及配套的汽车旅馆等业务；二期计划建设仓储加工中心。物流中心从开始运营起，就将陆续引入陆上运输管理处、工商、税务、海关、商检等政府机构，银行、保险等金融机构，货运代理公司、仓储公司、第三方物流公司、运输公司、物流管理咨询公司、物流软件公司等物流公司。从而形成一个国内一流、配套齐全的物流基地。据上海有关方面发布的数据，目前每天进入上海的货运车辆约在10000辆左右，这些货车将货物运到目的地后，除少量空车返回外，大部分将停泊在上海外环线附近各停车场内等候货主委托运货返回，以降低运输成本。而在上海西南地区每天这样的停车数量就有2000辆。因此，首期拥有1000个停车位的南方停车场，其一期工程完工后就将有比较广阔的市场前景。
此外，公司的第三方物流服务业也正在启动，公司准备与一世界顶级第三方物流公司合作，提升公司的现代物流管理和物流技术，开展专业第三方物流服务。公司正与国内一些大公司洽谈，利用公司的有利条件，承接第三方物流业务。 |
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