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迪马股份(600565)拟进行定向增发收购重庆东原房地产开发有限公司股权的资产评估项目资产评估报告书摘 2008-2-26
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重庆市迪马实业股份有限公司拟进行定向增发收购重庆东原房地产开发有限公司股权的资产评估项目资产评估报告书摘要
重康评报字（2008）第15号
声明：以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本评估报告的委托方、利益关系人及其他报告使用人应充分关注本评估报告书正文中列示的可能影响评估值的特别事项说明。重庆市迪马实业股份有限公司：
重庆康华会计师事务所有限责任公司接受贵公司委托，根据国家有关资产评估的规定，按照公认的资产评估方法，对贵公司拟进行定向增发收购重庆东原房地产开发有限公司股权，由该公司申报的截止评估基准日的净资产进行了评估。
本次评估基准日为2007年12月31日。
本次评估范围和对象为：由重庆东原房地产开发有限公司申报的截止评估基准日的资产及负债，具体范围详见评估明细申报表。
在本次资产评估中，评估机构严格遵守国家法律、法规和政策规定，遵循独立、客观、公正的工作原则，同时遵循持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则，并用以上原则指导评估人员在评估过程中选择适当的标准、方法、参数和价格依据。评估人员严格按照有关制度和规定完成评估工作，对委托评估的资产及负债实施了实地查勘、市场调查、询证等必要的评估程序，在评估过程中评估人员恪守职业道德和规范。
根据本次评估目的，评估人员对重庆东原房地产开发有限公司净资产采用成本法和收益法进行评估。
1、成本法
成本法（即成本加和法，下同）即分别求出各项资产评估值并累加求和，再扣减负债评估值，得到净资产评估值为195,744.27万元（大写：人民币壹拾玖亿伍仟柒佰肆拾肆万贰仟柒佰元整）。
评估结果汇总如下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2007年12月31日
资产占有单位：重庆东原房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
项目 A B C D=C-B E=(C-B)/B 100%
流动资产 1 127,970.50 149,943.64 225,320.90 75,377.26 50.27
长期投资 2 22,033.12 22,033.12 55,410.54 33,377.42 151.49
投资性房地产 3 551.53 551.53 1,267.12 715.59 129.75
固定资产 4 204.44 204.44 232.37 27.93 13.66
其中：在建工程 5 - - - - -
建筑物 6 - - - - -
设备 7 204.44 204.44 232.37 27.93 13.66
无形资产 8 81.52 81.52 83.16 1.64 2.01
其中：土地使用权 9 - - - - -
其它资产 10 6.78 6.78 6.78 - -
资产总计 11 150,847.89 172,821.03 282,320.87 109,499.84 63.36
流动负债 12 62,446.26 83,976.60 83,976.60 - -
长期负债 13 2,600.00 2,600.00 2,600.00 - -
负债总计 14 65,046.26 86,576.60 86,576.60 - -
净资产 15 85,801.63 86,244.43 195,744.27 109,499.84 126.96
评估结论详细情况见资产清查评估明细表。
2、收益法
收益法（即收益现值法，下同）是将被评估单位作为一个整体，从收益的角度出发，依据其未来发展规划，预测被评估单位未来一定年限的净利润情况，将各年预测的净利润按特定的折现系数折现并相加，求得委估企业于评估基准日的市场公允价值。
经评估人员评定估算，重庆东原房地产开发有限公司净资产按收益法评估的结果为196,756.40万元（大写：人民币壹拾玖亿陆仟柒佰伍拾陆万肆仟元整）。
3、评估结论的分析与确定
（1）此次评估成本法的评估结论为195,744.27万元，收益法的评估结论为196,756.40万元，两种方法相差1,012.13万元；
（2）成本法是成本的角度出发，通过对单项资产成本的累加求得委估企业净资产评估值的一种方法；收益法是从收益的角度出发，通过对委估企业预期收益的折现求得委估企业净资产评估值的一种方法；
（3）本次评估，委估企业为房地产开发企业，各项目之间独立运作，关联性较小，且委估企业无注册商标及税收优惠等影响，企业净资产的价值基本反映为各单项资产累加的结果；同时成本法中各项资产的价值为评估基准日在公开市场上重新取得委估资产的成本价值，在市场上较易得到验证；收益法的价值为通过对预期净收益的折现得到的收益价值，该价值受未来预期及经济环境等多因素的综合影响。
综上所述，评估人员从谨慎性原则考虑，本次评估采用成本法评估值作为评估结论，即重庆东原房地产开发有限公司净资产评估值为195,744.27万元（大写：人民币壹拾玖亿伍仟柒佰肆拾肆万贰仟柒佰元整）。
重要提示：
1、本报告自评估基准日起一年内有效。即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为作价参考依据，超过一年则需重新进行资产评估。
2、本报告书正文中的“特别事项说明”对可能影响本评估报告结论的有关事项作出了披露，本报告的委托方、利益关系人及其他报告使用人应充分关注，并对可能存在的风险独立作出判断。
3、在本评估报告有效期内，若纳入评估范围的资产数量及作价标准发生变化，委托方在资产实际作价时应进行相应的调整。当资产数量发生变化时，委托方应根据原评估方法对资产额进行调整；当资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
重庆康华会计师事务所 评估机构法人代表：朱秉义
有限责任公司
注册资产评估师：余洋
中国*重庆 注册资产评估师：蒙高原
二○○八年二月十四日 |
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