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栖霞建设(600533)迎来“花样年华” 2003-1-28
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栖霞建设迎来“花样年华”
华泰证券 李媛媛
栖霞建设（600533）是2002年3月发行的次新股，公司成立于
1999年12月，由南京栖霞建设（集团）公司作为主要发起人，联合另一上市公司南京高科（600064）等5家单位共同发起设立。近年来，作为国民经济的新增长点和消费热点，房地产业一路高歌猛进，而江苏经济素称发达，省会南京城市建设不断提速，更为房地产企业带来前所未有的发展空间。栖霞建设主营住宅小区综合开发建设、商品房销售、租赁和售后服务，是国家一级资质房地产开发企业，江苏省房地产首强企业，被评为“中国房地产品牌企业20强”并列第三名、“中国房地产品牌营销成功开发典范”。
资料显示，栖霞建设已建成和在开发的住宅小区项目主要有：月牙湖花园、东方城、太阳城天悦花园、汇林绿洲、太阳城天泓山庄、云锦美地等，总建筑面积约120万平方米，目前商品房销售和在建工程进展顺利，且被房地产企业视为发展命脉的土地储备资源颇为雄厚，为公司2003年乃至今后几年的业绩提供了可靠保障。
打造品牌核心竞争优势强
经过多年高速发展，房地产业逐步步入品牌时代。栖霞建设在实现住宅产业现代化方面已成为中国住宅建设的典范和江苏省房地产企业的领跑者，树立了江苏省房产的第一品牌，其“星叶”商标在当地市场具有较强的竞争力。在住宅小区综合开发建设上，公司致力于建立在规模优势和综合性优势基础上的全新开发模式，综合规划和实施包括整个社区内的多个住宅组团（小区）、商业配套体系、交通（车行、人行系统）网络系统、城市景观及绿化系统、教育配套体系、信息网络系统和其他配套系统等多个子系统。月牙湖花园和东方城是国家小康住宅示范工程；天泓山庄已被建设部列为国家企业集团型康居示范工程。月牙湖花园曾以总评优秀的成绩通过国家科技部和建设部的综合验收，获得规划设计、工程质量、科技进步等全部六项金奖，还先后被评为“建国50周年南京城建十项标志性工程”、“2000年迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，并作为中国住宅小区的唯一代表，于2001年6月在纽约联合国人居会议上进行展示。
业内普遍认为，栖霞建设综合开发的模式不但可以充分利用资源，还可以实现业务的多元化发展，大大提高了其抵御风险的能力。同时通过“月牙湖花园”、“东方城”、“太阳—天泓山庄”三个国家示范工程的开发建设，公司建立起严密的计划管理体系，形成一套独具特色的科学、规范、卓有成效的管理体制，培育出在项目规划设计和市场营销方面的核心竞争优势。
募资项目稳健发展贡献大
公司股票发行上市共募集资金3.17亿元，全力打造太阳城居住区———天泓山庄一期、二期（国家企业集团型1—1—6康居示范工程）和云锦美地一期、二期四个项目。2002年3季度季报显示：云锦美地一期二组团已全面竣工；一期一组团已于10月12日全面开始销售；一期三组团和二期四、五组团已完成拆迁和三通一平工程，2002年年内已全面开工建设；天泓山庄一期一、二组团也正加紧建设，2002年第四季度开始已进入销售阶段。同时天泓山庄项目的拆迁任务已全部完成，二期五、六组团2002年已开工建设，一期三、四组团今年一季度也将开工建设。
云锦美地是栖霞建设在城东月牙湖板块之后的又一佳作，具有良好的企业品牌形象。小区除游泳池、网球场、中心会所等生活配套外，还聘请贝尔高林景观设计公司对社区的景观进行全盘设计，是一大型主题园林式社区。在建筑形态上公司首次引用目前最新的户型设计———合院阳台概念，打破传统户型起居室、卧室、功能室加阳台的单一格局，达到建筑与户外景观的充分结合。地理位置方面，小区与古城墙相拥，与秦淮河为伴，有着浓厚的文化底蕴，距奥体中心也仅数公里。更为重要的是，云锦美地一期处南湖老城区，属于南京河西的最东面，目前周围精品住宅项目少；而南京城建史上规模最大的“河西大开发”已强势启动，政府规划在未来10年左右，把河西建成现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区，总投资将达240亿元之巨，可极大地提高该地区的升值潜力。如运作精当，集强大的品牌优势、独特的地理位置、优良的项目品质于一身的“云锦美地”，可望成为栖霞建设未来几年重要的利润增长点。
太阳城—天泓山庄是国家企业集团型康居示范工程，公司从建设理念、规划设计到所选用的建设材料、成套技术等方面，都领先于国内的同行水平。同时“天泓山庄”地处马群地区，规划上属南京主城区的范围，是主城东片毗邻紫金山风景区的唯一待开发的处女地。在未来两三年内，随着南京城建“城内减法，城外加法”思路的实施，太阳城将形成100万平方米的大型居
住区，成为南京城东环境优美、交通便利的住宅、商贸、文化、休闲娱乐区。
随着募集资金投资项目及其他一批项目（天悦花园、汇林绿洲、东方城佛晓园等）的陆续竣工，栖霞建设未来数年的经营业绩有望得到有力保障和稳步增长。
储备资源持续走强后劲足
随着政府对土地管理的日益规范，南京土地招标市场已基本形成，今后土地市场的土地供应将主要采取招标、拍卖、挂牌的方式，获得新的土地将面临激烈竞争，土地成本也将随着市场的变化而变化。为提高决策效率，及时把握市场机遇，公司股东大会授权董事会全权处理土地投标、竞买等各项事宜，力争继续增加土地储备，为后续发展增加更多资源。去年10月，公司公告已与香港第一东方投资集团、南京市栖霞区国有资产投资中心等签订合作意向书，共同投资设立南京东方科技发展有限公司（暂定名），用以投资开发马群科技园。合资公司先期将与栖霞区政府合作，承担马群科技园区土地征用、拆迁、整理开发、基础设施建设、对外招商、房地产项目开发等经营业务。在此基础上再扩大业务范围，参与仙林新市区的城市建设。
据公告估算，马群科技园总规划面积约5700亩，预计工业用地、商贸办公住宅用地共可实现出让收入133500万元，政策性收入13800万元，公司可实现利润总额31668万元。2002年第三季度季报显示，公司即将启动马群地区经济适用房项目的开发建设。该项目总占地面积49.4万平方米，规划总建筑面积约54.5万平方米，以多层住宅为主，并设有小学、幼儿园、商场、车库等配套设施。由于经济适用房享受政府优惠政策，其销售价格低于市场价格，因此销售的市场风险很小。该项目已基本完成前期工作，今年将全面开工建设，2005年全部竣工和完成销售。季报还显示，公司拟将参与对南京十运会赛马场及周边房地产开发项目地块出价竞买等，若竞买成功将投资建设。
充足的土地和项目资源储备，为公司的可持续发展奠定坚实的基础。随着我国经济的持续高速发展，房地产规范管理体系的建立及国家产业政策的支持，房地产行业在国民经济中的地位和作用日益突出，栖霞建设将面临较好的发展机遇。但毋庸质疑，公司还面临着一些局限：与国内知名的房地产商相比，资产规模仍偏小；公司业务以中高档商品住宅小区的开发建设为主，产品比较单一；公司投资项目现仅在南京市，缺乏跨地区开发房地产项目的经验；加之大连万达、深圳万科等外地地产巨鳄已陆续登陆南京，本地上市公司南京新百、宏图高科、南京中商及其他业外资本也纷纷涌入房地产市场加剧竞争等。扩大企业资产规模、打造多品种产业链、突破地域概念实现跨地区发展将成为栖霞建设发展的新课题。
立广厦于天地
在喧嚣的城市中拥有一个属于自己的理想家园，是每个都市人的梦想。当记者置身由栖霞建设精心打造的月牙湖花园时，顿生一种梦想成真的感觉。这里地处南京城东紫金山麓、月牙湖畔，90年代初还显得颇为偏僻；正是由于月牙湖花园的带动，“山水城林”的城东地区如今高档社区林立，成为南京连年来房地产增值最快、最炙手可热的风水宝地。
去年3月上市的栖霞建设是国家房地产一级资质开发企业，也是核准制下全国首家房地产上市公司。据公司董秘王建优介绍，天泓山庄和云锦美地的一、二期工程是公司首次公开募集资金的投资项目。定位于高档生活社区的天泓山庄，将按照国家企业集团型康居示范工程的要求进行建设，从开发理念、规划设计、工程施工管理到所选用的建筑材料以及智能化技术和设施都领先于国内同行水平。位于南京河西新城的云锦美地，一期一、二组团开盘当日都曾出现排队购买的火爆场面，被众多媒体称为“栖霞神话”。冬季往往是商品房销售淡季，但在云锦美地的售楼中心，记者看到前来询问的人仍然络绎不绝，工作人员忙个不停。王建优说，为迎接十运会的召开，南京市政府对河西建设作出新的规划，要在未来几年里建成一个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新南京标志区；这是南京城建史上空前的发展机遇，云锦美地的开发计划为此作出调整，这对当期业绩有一定影响，但公司响应政府规划要求，借机优化云锦美地的规划设计，以期获得更大的收益，这是公司未来两年的重要利润增长点。
走进公司，董事长陈兴汉女士正忙着翻阅新楼盘的销售计划，采访中她告诉记者，公司目前各开盘项目楼盘的平均预售率达70%以上，2003年公司的销售将会好于2002年。除具有良好的品牌效应外，公司最主要的优势在于技术创新和产品创新，这是公司的实力所在。如今的购房者越来越看重时尚化、特色化、品质优的住宅，因此公司在项目开发的过程中，想客户所想，最大限度地满足他们的“核心需求”，如云锦美地独创的合院式阳台等就受到客户的一致好评。公司开发房产所用的材料和配件广泛采用新型绿色建材，建设项目的科技含量在国内处于领先地位，在住宅结构体系上采用短肢剪力墙体系，利用框架与剪力墙的抗震优势，达到无梁与少梁，便于分割。在节能方面有外墙保温隔热技术，外墙内保温技术等。
陈兴汉对房地产行业的发展具有独到的见解和思想。她说房地产业的产品是一种产品集成，它需要有54个行业的支持。栖霞建设目前有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员55人，具有中级以上职称的管理人员31人，持有资格证书的专职会计人员5人。在营建人才高地的同时，公司还重视完善法人治理结构，在制定董事长、总经理工作条例的基础上，聘请独立董事做委员，成立了投资、审计和监督三个委员会，为中小股东说话。
在南京取得良好业绩的基础上，公司是否想过跨地区发展？陈兴汉表示，现在是南京房地产业发展的黄金时期，栖霞建设拥有在建和待开发的项目120万平方米，且还在积极参加土地招标，现有的土地储备对公司未来2至3年的持续发展来说不成问题。在做大南京房地产蛋糕的同时，公司也将借南京构建一小时都市圈的发展机遇，将发展足迹延伸到扬州、镇江、常州、无锡等地，并力争在3到5年的时间里，把栖霞建设建成国内最大的现代化住宅产业集团之一。 |
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