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天鸿宝业(600376):地产业务蓄势待升 2006-1-16
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集团公司强强联手
2005年12月，经北京市政府批准，公司大股东北京天鸿集团与同城地产巨头北京城开集团合二为一，成立北京首都开发控股（集团）有限公司。
天鸿集团和城开集团是首都最大的两家国有房地产开发企业，总资产分别超过200亿元。截至2004年底，两公司累计竣工面积达到3300多万平米，物业管理面积超过2100万平米。其中，天鸿集团是北京两大经济适用房基地之一的回龙观文化住宅区的开发主体，而城开集团也开发了方庄、望京新城等著名的大型商品住宅社区。
两大企业的强强联手，可谓北京市政府做大做强国有房地产公司的一项重大战略决定，不仅给两大集团带来新的发展契机，还将影响北京房地产市场的竞争格局。
合并成立的首开集团总资产规模约为500亿元，今后将构建三大板块，形成土地一级开发、房地产开发和物业投资经营三大产业格局。根据北京市国资委的初步规划，首开集团下一步将围绕“资产重组、业务整合、体制改革、机制创新”，进行一系列的内部整合，集团层面主要从事资本运营，不断优化资产配置，实现适度扩张。
分析认为，作为首开集团旗下唯一一家控股的房地产上市公司，天鸿宝业毫无疑问将从天鸿集团与城开集团的合并整合中受惠。随着股东实力的增强，公司未来在获取土地和银行信贷方面将更加便利，有利于公司的业务拓展和扩张；而两大集团的资源优势互补，又可促进公司项目运作水平和管理效率的提升，从而迎来更快速的发展机会。
地产业务蓄势待升
天鸿宝业于1993年底成立以来，先后在北京开发了多个具有影响力的房地产项目，包括：回龙观龙华园小区、恩济庄二区北工程、新洲商务大厦、曙光花园、回龙观文化居住区后期D05、D06经济适用住房项目、观澜国际花园等。截至2004年底，公司累计开复工面积约为127万平方米，竣工面积122万平方米，完成投资额289,819万元，累计实现利润35,675万元，累计向股东分派股利26,156万元。
在1999年以来的这一轮房地产上升周期中，以北京为代表的环渤海地区的房地产市场总体上表现较为稳健，房价涨幅相对较小。无论是本地的住宅消费，还是外来人群的购买或投资都处于启动的初期。
不过，从2005年的数据来看，北京的住宅市场出现了加速启动的迹象。
2005年，北京商品住宅市场主要呈现以下几个明显的特征：第一，新增供应迅速下降，2005年1-10月，商品住宅开发投资同比下降2.5%，新增住宅用地供应仅为832万平米（建筑面积），仅相当于住宅竣工面积的一半，商品住宅新开工面积同比下降22%;第二，现房热销，期房供应不足，存量房交易活跃，1-10月，住宅现房销售同比增长42.4%，同时批准预售住宅期房下降了19.9%，存量成交面积增长24.5%；第三，房价发力上涨。1-10月，住宅期房价格同比上涨21.4%，存量房买卖均价同比上涨9.1%。
另一方面，“8.31”大限之后，北京的土地供应明显放慢，一些开发商已经出现了土地饥渴症。12月，在土地公开拍卖过程中，金地、万科、北京城建等开发商以远高于底价的价格拿地，预示着未来北京的房价将延续上涨的趋势。
作为京城地产品牌企业，天鸿宝业已从北京房地产市场的火爆中获益不少，这从公司开发的观澜国际花园项目的热销就可看得出来。2004年，公司又通过合资合作、收购项目公司等形式，先后获得了天津海河水上运动世界、天津万德花园二期、北京耀辉国际城、北京回龙观文化居住区后期G04、G06、G08、G09经济适用住房等多个项目，解决了公司土地储备不足的问题，同时稳步进入天津房地产市场。
作为四大直辖市之一的天津本身具有较好的地理位置和工业基础，最近几年，在政府积极推动下，天津的旧城改造如火如荼，城市拆迁规模大幅提高，产生了许多被动的住宅消费需求，推动了天津房地产市场高速发展。
无疑，天鸿宝业顺势进入最为临近的天津，无论从对当地市场的了解和把握，还是项目的运作和管理，都比远道而来的南方开发商具有明显的优势。通过合作和收购项目公司的方式进入，可以避免参加土地拍卖带来的高成本风险和一次性付款的资金压力，为项目的运作提供了更大的灵活性和获利空间。
从目前的业务发展来看，天鸿宝业拥有100多万平米的土地储备，可以满足未来5年开发的需要。从项目分布的角度来看，公司的项目所在的北京和天津房地产市场在未来几年内将继续保持快速的发展趋势。随着开发项目在今后几年逐步的竣工结算，公司的规模和业绩水平会不断地得到提升。 |
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