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天鸿宝业(600376)离预期有多远 2001-10-16
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记者调查:天鸿宝业离预期有多远
上市伊始业绩“变脸”，天鸿宝业（600376）无疑给投资人的追捧热情浇了一瓢冷水。一次利润的滑坡，引来了更多的关注，然而与半年前不同的是，目光里布满了警觉。
资本的预期八丈高？
对于“第一”，人们常常抱有习惯性的好感。作为对房地产开发商解禁的标志，今年3月，天鸿宝业上市，集众多美好愿望，在房地产业与资本市场“第二次握手”的瞬间，擦出了灿烂的火花。天鸿宝业2000年度1.07元的每股收益，也在艳丽的火花中提升了人们的视线。公司每股10元的发行价，上市首日开盘就站上28元，随后节节攀升，7月16日摸高至42.49元。
7月26日，还有股评人士分析说，“该股为年内上市的小盘绩优房地产次新股，流通盘仅有4000万，具有很深厚的政府背景。而奥运的举办，将给其今后带来更为乐观的发展机遇，后续潜力颇大。走势上，该股在上市之初就受到市场的密切关注。‘主力成本’指标显示，该股中期支撑位在36元附近，一般而言，除非大盘出现快速跳水，否则该股考验该位置的可能不大，但若有机会在盘中迅速回落的话，也应是较好的中线吸纳机会……”
然而，在夏日的高温里，人们似都忽略了公司招股书首页的一句话：“本公司2000年利润预计高达每股1.06元，主要是由于有5414.26万元预提费用调整冲减当期成本，投资者在阅读本招股说明书时应特别注意”———直到几天之后的8月1日，天鸿宝业发布了中期预警公告。正是那笔报表数字的财务处理，将天鸿宝业2000年度每股净利拉高了5毛多。
现实的表情三尺寒？
现实往往不厌其烦地告诫：期望太高，失望也会更大。预警两周后的8月17日，天鸿宝业中报出笼，数字显示，2001年上半年，其净利润同比下降了87％，每股收益从上年同期的0.56元跌落至0.07元；净资产收益率也由29.23％下降为1.28％。按照上市预期，今年天鸿宝业预计可实现主营业务收入38598万元，比2000年度增长9.98％。时间过半，公司完成主营业务收入11168万元，仅为预测数的28.93％。情理之外的打击，令公众无法接受，更没人有耐心听什么“解释”。
的确，无论是在愿望痛失，还是在营造预期的时候，人们都同样难以保持冷静。当日前记者来到天鸿宝业公司，接过公司企管部特意准备的沉重的招股书全本，仿佛还可以触及过去的激情。想到总经理巴峥嵘曾经公开说“注重预期比只看预警理智得多”的话，面对他略带倦容的微笑，记者已顾不得寒暄。
巴峥嵘说，按照收入确认原则，今年上半年由于没有一平米的新竣工房屋，公司销售收入主要来自曙光花园一期余房。这部分房屋数量不大，所以公司只实现收入1.1亿元。同时，受政策性因素影响，作为募集资金投资项目之一的回龙观文化居住区后期D05、D06建设项目，未能如期于今年3月开工。他解释道，经济适用房与其他商品房不同，除限制销售价格外，政府直接参与成分比较多。不过，他又十分肯定地说，作为我们今明两年的工作重点，该项目将与另一募股项目曙光花园二期工程同时于今年年底开工，以1－2年的工期推算，一切顺利的话，销售收入将集中体现在明年和后年。
据介绍，为保证曙光花园二期项目收益好，公司在上半年引进了香港知名的王董国际设计公司，对该二期项目的总体安排、环境布置、户型设计、销售策划等方方面面都做了调整。对全新的板式楼设计方案及其销售前景，巴峥嵘表示充满信心。
巴峥嵘说，回龙观项目由于规模大、价格低廉等特点，一期的销售进度非常快。后期新盘还没有开，已经有大量的客户在排号预订，据说已排到上万号了。他表示，公司将力争在今年内取得回龙观新楼盘的销售许可。另外，着眼于回龙观项目以及公司未来的发展方向，公司现已将注册地迁往该项目所在地北京市昌平区内。
盈利的大头一把抓？
从数字看，从预警到预期，其跨度之大，真让人不敢多想。依据天鸿宝业上市时的盈利目标，今年全年预计完成利润总额5989万元，净利润4012万元。按此计算的每股收益为0.37元，而公司在前半年才挣了一个零头。
据了解，继天鸿宝业在7月下旬开始发售“智业园”之后，其曙光花园的一期收尾项目“水云天”于9月22日开盘。巴峥嵘介绍说，“水云天”是曙光花园一期的最后两栋塔式结构住宅楼，以中小户型为主，适用于中等收入家庭。加之曙光花园地理位置与周边环境比较好，该楼盘很具吸引力。开盘后的情况也还不错，平均每天接待来访近百户。
他接着说，与“水云天”相比，前一段推出的“智业园”户型面积比较大，都是一、二百平米一套。相对而言其客户群要小一些，市场接受及用户决策的过程都会慢一点。我们把“智业园”的功能定位在商住两用，面向中小企业，特别是中关村的IT企业。同时以“买智业园办公，月供少过租金，还能拥有自己的物业”为卖点，效果良好。该园4万平米建筑面积，均价6500元/平米，现近4成已售出。项目10月底竣工，届时可办理结算手续。
此外，据介绍，9月底竣工的曙光花园配套商业设施，均价在每平米10000元左右，总面积有1万平米，大部分已经售出。再有，8月底开盘的新洲商务大厦，也就
是恩济庄二区北工程3号楼，今年底可全面竣工并实现部分销售。同时，部分土地转让收益，也有望在年内兑现。巴峥嵘说，到年底，曙光花园小区用地范围内约18亩土地的出让合同也将执行完毕。据悉，根据2000年1月签订的《土地补偿合同书》，天鸿宝业上述土地转让的总标的大约在5000多万元。另据9月初公司公告，天鸿宝业将退出动物园商业街3、4、5号地块的项目合作，并可因此收回已投入上述项目的全部拆迁和补偿费用等款项。
创新的步子慢半拍？
自从北边树起了“世纪城”，曙光花园新世纪的黎明就变得静悄悄了。国庆期间，记者在略显狭小的“水云天”售楼处看到，其南面“智业园”大楼的门厅在做最后装修。销售代表孟小姐告诉记者，曙光花园一期已竣工住宅现基本售罄。刚刚开盘的“水云天”，座落在曙光花园小区中部，主打小户型，单元面积在60－150平米之间，均价6450元/平米上下。现在开工，明年底入住。孟小姐称，“水云天”开盘后，来看房的客户很多，特别是节日期间。问及曙光二期，孟小姐指着沙盘说，都改成板楼了，可能要卖到8000元一平米呢。记者注意到，天鸿宝业在招股说明书中统称在曙光花园一期工程中的小学、托幼等配套项目，要推迟到今年底与二期住宅一并开始建设。
一业内人士评价说，天鸿最近没开什么新盘，曙光花园也卖得不顺。北京现在的情况是，好一点的楼盘，如果不含精装修，一期房子一年多也就卖完了。曙光一期少说也卖了两年。他认为，配套跟不上，景观跟不上，户型设计落伍，小区规划落伍等，是曙光一期销售不利的主要原因。他分析说，购房者正在变得成熟和谨慎。像申奥成功、加入WTO等等这些利好，炒一把也就过了。京城的发展商越来越注重作品的细节，所以修正设计上的不足是十分必要的，哪怕多花点时间也值得。
距曙光花园500米，世纪城二期均价6300元/平米的板式楼已于9月9日开盘。同样是午休时间，记者在售楼大厅看到的是人来人往的场景。信手翻翻《客户通讯》，记者看到几幅颇为生动的照片，表现的是小区内幼儿园开学第一天小朋友的生活。该刊物封底上写着，“世纪城今年上半年成交总金额达19亿元，在京城住宅销售中名列前茅；每一次开盘均造成抢购风潮，火爆人气甚至创造了当日成交2亿3千万元的地产奇迹”……
望着不远处的曙光花园，记者忽然意识到，实现效益的翻身也许并不是最重要和最困难的事情。因为不知道，一旦报表利润达到了预测的数目，是不是就可以换取公众的肯定了？ |
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