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昌鱼吞大鳄个中悬疑多 2002-9-20
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昌鱼吞大鳄个中悬疑多
李清理 刘向东
一个总资产达17亿元的地产“大鳄”，即将被武昌鱼（600275）一口吞食。然而，面对武昌鱼的大口，人们发出了质疑。
武昌鱼昨日发布公告称，公司约定出资2.9252亿元，收购北京中地房地产开发有限公司51％的股权。但对评估该地产公司做出的约5亿元评估增值、收购后合并报表出现的高负债压力，以及后续资金投入等问题，投资者提出了质疑。
北京中地房地产开发有限公司由北京华普产业集团有限公司和北京中联普拓技术开发有限公司共同出资组建，而这两家企业正是已经签署联手收购武昌鱼40.5％股权协议的大买家以及武昌鱼未来的控股股东和重组方。
资料显示，中地公司设立于1998年5月22日，注册资本4000万元人民币，其中华普集团出资2600万元，占注册资本的65％；中联普拓出资1400万元，占注册资本的35％。中地公司目前经营的房地产项目主体是计划总投资约24.3亿元建设的北京华普中心大厦。该项目位于北京东城区东四十条立交桥西北侧，总建筑面积26.5万平方米，由2栋高档外销公寓华普公寓和3栋智能化涉外写字楼华普联邦大厦组成，截至2002年6月底，已投资13.89亿元。其中，华普公寓预计2002年竣工并入住，华普联邦大厦工程已全面开工，预计2004年竣工。
经中瑞华恒信会计师事务所审计，截至2002年6月30日，中地公司资产178105.70万元，负债158651.37万元（不含少数股东权益），净资产19152.55万元，上半年实现主营业务收入631万元，净利润—273万元。然而由北京中企华资产评估有限责任公司出具的评估报告称，在评估基准日2002年6月30日持续使用前提下，中地公司提供的账面总资产为170365.27万元，负债为151212.73万元，净资产为19152.55万元；调整后总资产账面值为143533.24万元，负债为114593.60万元，净资产为28939.64万元；评估后的总资产为186284.25万元，负债为114592.60万元，净资产为71691.66万元，增值42752.02万元，增加率为147.73％。显然，经过一个“调整后账面值”，以及随之一系列的评估增值，中地公司身价倍涨，与原先审计报表显示的账面数据相比，净资产增值了52539.11万元，净资产增加率高达274％！并在此评估报告基础上，经过协商，武昌鱼与华普集团最后约定收购中地公司51％股权的总价款为29250.2万元。
对于此次收购最为关键的资产评估报告，投资者提出了六点质疑。第一，资产评估机构作评估报告时为何依据的是中地公司母公司资产负债表，而不是其合并资产负债表？第二，评估时为何不直接以已审计的中地公司会计数据为准，而是要进行一次一般投资者难以理解的“调整后账面值”为评估基础？第三，中地公司的账面价值与评估时采用的调整后账面值为何很多科目相差数亿元？第四，评估增值为何高达5亿元？第五，评估增加率到底是147.73％还是274％？第六，中地公司账上货币资金只有500万元，且有贷款逾期现象，武昌鱼收购完成后的动态资产负债率将会超过70％，后续投资钱从何来？
对于华普集团收购武昌鱼股权及现在的资产重组，有人士分析认为，华普集团和北京中联收购武昌鱼股权的约3亿元现金将流入到武昌鱼集团及地方政府手里，而后武昌鱼再通过溢价收购中地公司股权，账上约3亿元现金将流回到收购方华普集团，华普集团似乎就要完成一次完美的收购上市公司股权的行动。 |
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