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长春经开(600215)转型房地产开发 2006-8-8
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长春经开（600215）日前公布股改方案，拟向流通股股东每10股支付3股对价，同时进行重大资产置换，与东南公司签署《资产出售协议》，与开发区国资委签署《资产购买协议》、与管委会签署《电力资产交还协议》、《土地委托开发协议》。将置入土地等资产，置入资产达到公司净资产的92%，如果此次股改、资产置换通过后，公司主营业务将脱胎换骨向房地产开发行业转型。
长春经开作为一家开发区类上市公司，上市后表现良好，但开发区类公司的通病也开始影响公司的发展：一是盈利主要靠财政补贴。公司2005年主营业务收入3.56亿元，净利润为3303万元，扣除非经常性损益的净利润为－1.51亿元，得到管委会政府补贴1.72亿元，如果缺少政府补贴，公司将面临严重亏损。二是现金流不足。公司2005年负债22.53亿元，其中逾期银行债务1亿元，拖欠税款9,330万元，现金严重短缺。三是资产盈利能力不强，可持续发展后劲不足。至2005年底，公司合并报表资产总额为45.14亿元，其中享受政府补贴的低效运营资产包括绿化资产10.9亿元和电力资产3.1亿元，另外还有不可运营资产土地存货5.9亿元，上述资产合计达到资产总额的44%。
如不改变资产盈利结构，公司的前景不容乐观。在这样背景下，公司将重大资产置换与股改同步进行，争取打造全新的上市公司。
公司拟出售的资产包括两座变电所和绿化资产。生态发展99.98%股权的转让价格确定为22966.33万元，公司对生态发展的应收款项转让价格为95839.59万元，两座变电所出售的价格确定为3771.07万元。同时向管委会交还电力资产经营权，管委会则支付2006年未付的3500万元的电力资产财政补贴。本次资产出售合计金额为156780.79万元，出售净资产占2005年12月31日合并报表净资产总额的69%。
拟购买的资产由两部分组成：一是长春经开向开发区国资委购买其独资公司长春经济技术开发区开发大厦物业管理处100%的股权和开发大厦部分楼层产权。开发大厦部分楼层产权评估值为3146.80万元。另外一块是向管委会支付205624.43万元用于长春南部新城核心区195万平方米经营性用地、5号用地34.8万平方米经营性用地、7号用地25.7万平方米经营性用地等三块土地的土地开发，合计金额为208771.23万元，占2005年公司净资产总额的92%。
据公司介绍，如果此次重大资产出售和购买交易完成后，公司在继续经营好保留的业务基础上，将重点向房地产开发业务转型。在对三块土地进行土地开发投资后，公司拥有的待开发的土地面积达到617万平方米，为未来的房地产开发业务储备了大量土地资源。在向房地产开发业务转型后，由于拥有大量的土地储备，公司可以实现持续、稳定的土地开发收益，将彻底改变目前公司主要依靠政府补贴经营的局面。 |
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