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G冠城(600067) 股改后估值更具吸引力 2006-1-5
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冠城大通今天复牌。公司目前主要从事特种漆包线的生产和销售，房地产开发经营及管理，主要利润来源是房地产业务。公司２００２年开始介入房地产开发业务，２００３年逐步实现销售收入，２００４年房地产业务利润占主营业务利润总额的４６％，２００５年前三季度该比例进一步提升至７１％，公司开始形成漆包线和房地产两业并举、房地产占主导的非均衡产业发展格局，今后将逐步从漆包线业务淡出，专攻房地产。
经过一轮快速增长后，目前我国房地产市场面临宏观调控压力，主要表现为结构性调整，但房地产升值潜力大，未来发展前景依然诱人。而且，人民币升值预期对房地产行业将形成长期的利好。根据国际经验，房地产价格与汇率是同方向变化，２００４年香港Ｈ股在加息压力下受国际资本流入增加而走高；１９８５年日元开始连续升值后日本地价大幅上涨；１９８７年台湾新台币升值导致台湾房地产价格大幅上涨。在人民币升值的预期下，外资流入境内套取房地产投资收益，这是国内房地产市场上涨的动力。因此，国内房地产市场虽然面临着国家宏观调控的风险，但是与其所具有的投资／投机价值来看，仍然蕴涵巨大机会。
冠城大通定位为专门从事大规模综合性中高档社区开发和物业经营相结合的综合性蓝筹地产公司。目前已经形成以北京为中心，向全国二级城市辐射的房地产业务架构。根据国家统计局的统计结果显示，北京受国家宏观调控的影响最小，而且在人民币升值的预期下、北京奥运经济的带动下，将有大量的外资流入北京地产市场。冠城大通的区位优势非常明显。
目前，冠城集团北京太阳星城大型社区开发项目Ｆ区已经开发完毕，一期销售完毕；二期预计今年销售完毕。Ｂ区和Ｃ区将在今年内相继开工，这成为公司最近两年以及未来三年业绩增长的强大动力源。根据冠城大通的股权分置改革方案，公司未来三年的净利润复合增长率将不低于３０％，以２００４年的净利润为基数，２００６年公司净利润将达到１０８４０．７６万元，２００７年将达到１４０９２．９９万元，假定总股本不变，则２００６年每股收益将达到０．３４元，２００７年达到０．４４元。
冠城大通有强大的股东支持，其实际控制人香港冠城集团在国内十多个省市有３０多家参控股公司，主要投资集中在房地产开发及高科技等领域，除冠城大通外，还控股香港上市公司中国海淀（０２５６Ｈ．Ｋ．）。在股权分置改革方案中，大股东不仅承诺三年不减持，而且还承诺将在股改后的９个月内增持不低于总股本１０％的社会公众股份，这将对冠城大通的未来股价走势起到一定的支撑作用，对股改后的自然除权以一定的填权预期。
以股改前加权均价４．６３元，股改方案１０送１计算，全流通后冠城大通二级市场自然除权价为４．２１元，对应２００６年动态市盈率为１２．３８倍；２００７年动态市盈率为９．５７倍。此估值水平在国内地产股中是比较低的，与国外地产股相比也具有明显优势，香港地产股的平均市盈率水平在１５倍，美国、印度等国则达到２０－３０倍的水平。冠城大通的增长潜力巨大，投资价值明显。 |
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