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Ｇ国贸(600007):越控制越优秀的奥运地产股 2006-9-7
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联合证券:
今日四条重大消息引起大盘减量整理，上证指数围绕昨收盘点位上下振荡。有色金属板块受近期期货市场价格回升及氧化铝原料大幅下跌的利好鼓舞，出现显著反弹，主营铜、铝等冶炼、加工企业的股票；同理，受国际原油价格短暂回落的影响，涉及炼油行业的个股也有所上扬。而前期活跃的房地产板块受获利回吐及国家加强土地调控政策出台的影响，出现显著回落，制约了大盘股指的上行。
国务院八剑出鞘，土地调控风暴骤起，土地“闸门”有进一步收紧的趋势。那么这意味着在未来可预期的时间周期内，土地供应将趋紧。但由于房地产业的需求随着居民财富的增长、人民币升值所带来的境外热钱需求等因素仍将提升，如此就意味着土地供需情况将突出，随之而来的就是地皮价格将上涨，这就显现出那些拥有大量土地储备的房地产股的估值比较优势。一是拥有大量土地储备，尤其是每元市值对应的土地储备较高的个股予以重点跟踪；二是拥有出租等物业地产优势的个股，由于土地供应的减少预期，未来的土地价格上涨趋势预期较为强烈，而G国贸（600007）（行情,资讯）由于其得天独厚的奥运及CBD概念还有网络游戏概念，正是房地产在政策面前股市调整时买入的大好时机，将的翻番的收益。
北京地王横空出世，三期将建京第一高楼，为奥运及的北京的象征
公司拥有最顶级的商务地产———北京国贸中心，权益面积约90万平方米，管理运作非常成功，已经成为顶级品牌的象征。作为商务之城的国贸中心，在北京具有绝对的竞争优势：近100％的出租率、远高出其他任何物业的租金水平（为金融街区域的1.5－2倍）等，无不显示国贸在商务地产界的王者雄风。
国贸一、二期公司权益面积约35万平方米，DCF估值约65亿元，折合每股价值8.1元－8.7元；国贸三期总面积为54.1万平方米，土地总价值至少在58－64亿元以上，折合每股7.3元－8元。
公司未来业绩面临翻倍增长。国贸三期已经开工，全部建成后可带来年租金收入14亿元以上，约为一、二期的2倍。其中，A阶段2008年始逐步竣工投用，未来可给公司带来业绩的翻倍增长。
国贸（600007）公司拥有的写字楼、公寓、商城、停车场及三期土地等主要物业资产处于CBD区域的核心地带，占地6.27公顷，总建筑规模达54万平方米。
该工程包括超五星级酒店、高档写字楼等多种设施，与国贸一期、二期一起构成110万平方米的建筑群。国贸三期工程主楼工程桩施工已完成约80％，国贸三期工程第一阶段工程将建一座集写字楼和超五星级饭店为一体的建筑高度为300米的主塔楼，一座可同时容纳1600人的大宴会厅、现代化商城、电影院及地下停车场等，总投资约为50亿元。第一阶段项目预计2008年内部分开业，2009年全面开业。
由于CBD区域已经成为北京市目前最有人气的商业中心，该公司经营的物业价值现在早已远远超过账面净资产。据北京房地产信息网2005年底公布的CBD区域有预售记录商业物业（含写字楼、公寓等）销售均价为20024元／平方米，而参照上述市场价格数据，倘按照写字楼市价28000元／平方米，商城40000元／平方米，公寓25000元／平方米估算，中国国贸公司资产市价净值约为65亿元，公司每股资产净值在8元以上。国贸一期、二期的重估值应在33亿，比账面值27亿增值6亿。三期一阶段29.7万平方米，将于2008年逐步投入使用，是北京2008奥运形象工程。
有关分析报告认为，国贸三期项目土地增值极大：建筑面积52.8万平方米，地价9.47亿元，折合每平方米1794元/平方米。再过2至3年，由中国国贸全资拥有的三期项目第一阶段物业将建成并投入使用，届时中国国贸的公司价值将在现有基础上进一步提升，将为公司带来巨额的增值价值。
花香自有蝶来--马来西亚首富控股母公司
公司的母公司国贸中心是外经贸部下属的中国对外经济贸易咨询公司与马来西亚首富郭鹤年家族下属的香港嘉里兴业有限公司合资成立。也就是说G国贸的实际控股股东之一是马来西亚首富郭鹤年家族。那么马来西亚首富郭鹤年家族为何看好G国贸呢？这或许就与公司的地王优势有着直接的联系。因为公司位于北京市城市规划的中央商业区的核心地位，地理位置非常优越，中国国际贸易中心是目前国内规模最大的综合性高档商务服务企业。在北京的财富500强企业中有多家企业已经入驻国贸写字楼，从而令该公司的写字楼、公寓、商城一直保持较高的出租率，且其租金水平在北京处于前列，而当前在我国房地产市场，升值潜力最大的无疑当数北京、上海和广州等国际大都市。北京作为我国的首都，中国的政治经济文化中心，加上2008年奥运在北京举行，因而其房地产市场的长远潜力是不容置疑的，故中国国贸因拥有地王之优势，日后其地产一旦重估，日后升值潜力无疑极大。今日该股开始放量攻击前期高点，短线可以予以密切关注。
IPv6题材以及宽带网络题材
此外，该公司还具有实质性的IPv6题材以及宽带网络题材，该公司与中国网通共同组建的北京时代网新（网通占51％，公司占40％），时代网新在IDC领域技术领先，目前正大力发展构造数字时代网络生活的e技术平台。其经营范围包括因特网接入、IP电话代理、数据专线代理、服务器托管等。由于国贸中心的主要客户多是一些较具实力的银行、金融类机构以及排名世界前500强的跨国公司办事处，这些高端客户的稳定与极强的消费能力保证了公司在电信增值领域的发展。与中国网通的亲密接触，该股无疑也具备了Ipv6概念。
同时通过“时代网通”也使该公司加入了网络游戏，因为网通对网络游戏十分热衷，以天价拿下了韩国网络《TalesWeaver》并与北京华义合作《石器时代3》等游戏巨著。这家有业绩支撑的题材股后市有望出现活跃表现。
大股东对公司的未来信心满满
公司以市场价转股，并设定长达三年的锁定期，充分显示大股东对公司未来发展充满信心。增发后，公司每股价值11.1元，投资价值显著。王树娟预计，增发后，公司2006、2007、2008年EPS分别为0.257元、0.265元、0.30元。
公司发展前景很好。目前公司国贸一、二期租赁状况非常好，在周边供应大幅增加的情况下，公司物业供不应求，继续保持租金上涨，预示着国贸三期未来良好的发展前景。国贸三期Ａ阶段自2008年始，将促使公司业绩快速增长，届时公司EPS将较现有水平实现翻倍增长。
转股后业绩摊薄预计为12－14.5％。作为一家以极端稀缺、有限的资源为核心竞争力的企业，转股势必带来一定的业绩摊薄效应。考虑利息抵冲，目前EPS摊薄仅1.5％；但考虑三期的EPS增量，最终摊薄预计将达12－14.5％。
二级市场上，该股在前期走出一个漂亮的圆弧底，在今天的土地调控的政策下，回调整理蓄势，正是介入的好时机。该股为高档的CBD中心，人民币升值、奥运概念及网游，无论哪个概念都是爆发性的题材。还有由于其处于奥运腹地，宏调控对其不会有什么影响，反而会令其价值抬升。借助这样的地理优势，该股会在宏观调控中，持续保持强劲增长，可谓“越控制越优秀”。 |
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