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借地产业绩增长 福星股份(000926)拟增发融资28亿 2007-10-23
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日前，福星科技(000926.SZ)发布公告称，公司拟公开增发不超过1.8亿股A股，融资28亿元，投入湖北省5个住宅房地产开发项目。
5块项目土地，分别位于湖北省武汉、孝感及恩施三市，均系当地黄金地段。在启动囤地战略之后不久，福星科技在资本市场开始大动干戈。
福星科技以金属制品起家，2001年转战地产之后，已经成为武汉地产之龙头。而其手中充足的土地储备，一直受到业界关注。今年，福星科技从城中村改造切入，通过低成本迅速扩张土地，被众多投资机构定为二线蓝筹。福星科技2006年年报显示，受原材料价格波动的影响，仅实现主营利润3000余万元，同比减少37％。发展房地产，似乎成了公司业绩增长的唯一出路。
令人颇感意外的是，之前备受瞩目的武昌团结村土地项目，却不在此次增发之列。这让福星科技近来颇为高调的全国蓝图，一时间变得扑朔迷离。
城中村迷雾
然而，一些投资机构对福星科技增发能否过会持保留态度。
根据公告，福星科技此次房产项目总投资额逾53.7亿元，拟募资28亿元。其中为水岸星城三、四期融资6亿元，汉阳项目12亿元，孝感福星城和恩施项目的融资额分别4.6亿和5.4亿人民币。
水岸星城三、四期是福星科技的旗舰项目，占地9万平方米，地处武汉市沙湖之滨，呈扇形朝向沙湖，是武汉内环中唯一临湖的大型高档社区。
此外，福星科技以12.2亿元中得的城中村改造项目位于武汉市核心文化区，面积达11.45万平方米，其周边楼盘，如世茂的锦绣长江，每平方米价格目前已经突破万元。
某创新类券商地产行业研究员认为，福星科技今年控制的团结集团土地，其股权挂牌转让始终迷雾重重，让人们不免心存疑虑。
“我们怀疑福星科技的拿地能力。”这位研究员认为。
2007年6月13日，福星科技以4.5亿元的价格，受让团结集团97％的股份。
团结集团由武汉的城中村团结村成立，其掌控的240亩土地，地处武汉黄金地段，周边房价已经涨到7000元。
但由于其中大多为集体用地，“亟待处理的问题盘根错节，其股权挂牌一直悬而未决。”
根据武汉市相关章程，改造城中村有三大条件：村里有意愿、纳入城市规划的体系及必须通过“招拍挂”。
“公司正在通过合法程序，制定招拍的限制性条款，以确保获得地块的使用权。”福星科技董秘冯东兴对记者表示。
据冯东兴介绍，公司协助政府改造城中村做了大量的前期工作，包括收购团结集团、土地整理和村民拆迁补偿费在内，福星科技共投入了10亿人民币，“相信会得到政府的回报。”
有武汉地产界人士分析，团结村地处武昌长江二桥的咽喉地带，却只能眼看着邻近的徐东村卖地赚了个盆满钵满，村民自然心有不甘，非常倾向城中村发展房地产。“另外，政府对城中村的规划时机业已成熟。”
在冯看来，以10亿人民币控股团结集团并基本协调好内部问题，非常合算。因为相对于招拍挂，“这部分投资的风险是可控的。”
一位地产专家分析，政府对城中村改造的规划，只可能进行原则性指导，给本地地产商留下了斡旋的余地。
业务拐点
剑走偏锋，福星科技当然自有考量。
染指城中村改造，无疑使得福星惠誉土地储备形式更为多样化，最终目的是服务于低成本快速扩张。
一位券商研究人员分析，大肆进入二三线城市的地产巨头已兵临城下，福星科技的地产业务已经面临规模和效益的拐点。
一个值得回味的细节是：两个月前，福星科技的地产旗舰武汉福星惠誉房地产有限公司更名为福星惠誉房地产有限公司。
事实上，在武汉争取综合改革试验区的背景下，福星科技今年以来的三线城市拿地规划，与武汉城市圈发展走向的粘贴度非常好。
与此同时，福星科技亦仗剑进军京城。
今年7月份，福星科技收购了北京安人投资有限公司。据知情人士透露，安人投资拥有通州区大宗土地的控股权。收购被市场视为福星惠誉未来进入北京，以及环渤海经济区房地产市场的投资平台。
对进驻各大地产商挤得头破血流的北京，福星科技似乎成竹在胸。公司一位高层对记者透露，将通过收购，于2008年末在北京拿到500亩左右的土地。“公司资金是有保障的，在北京将以整合资源为主”。
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