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东北证券(000686)关于苏宁环球(000718)2007年度非公开发行股票发行过程和认购对象合规性的报告 2008-6-24
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东北证券股份有限公司关于苏宁环球股份有限公司2007年度非公开发行股票发行过程和认购对象合规性的报告
东北证券股份有限公司（以下简称"独立财务顾问"、"保荐人"、"我公司"或"东北证券"）接受苏宁环球股份有限公司（以下简称"苏宁环球、"发行人"或"公司"）委托，担任苏宁环球2007 年度非公开发行股票的保荐人暨独立财务顾问。根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》、《证券发行与承销管理办法》等有关法律法规的规定，我公司本着诚实信用、勤勉尽责的原则，对苏宁环球2007 年度非公开发行股票的发行过程及认购对象进行了核查并出具了如下核查意见。
一、本次非公开发行股票已取得的批准或核准
（一）苏宁环球履行的审批程序
1、2007年8月7日，公司第五届董事会第十八次会议审议通过了《苏宁环球股份有限公司关于2007年度非公开发行股票的议案》等相关议案；2007年8月24日，公司2007年度第一次临时股东大会审议通过了《关于公司2007年度非公开发行股票的议案》等相关议案。
2、2008年3月5日，根据公司实际情况和2007年度第一次临时股东大会的授权，公司第五届董事会第二十三次会议审议通过了《关于修改公司2007年度非公开发行股票方案的议案》。
3、2008年2月20日，公司第五届董事会第二十二次会议审议通过了《提请股东大会批准同意公司实际控制人张桂平及其关联人张康黎免于发出收购要约增持公司股份》的议案；2008年3月12日，2007年年度股东大会审议通过了《提请股东大会批准同意公司实际控制人张桂平及其关联人张康黎免于发出收购要约增持公司股份》的议案。
4、2008年4月21日，公司本次发行的申请经中国证监会上市公司并购重组审核委员会2008年第5次会议审核通过。
5、2008年5月16日，中国证监会以《关于核准苏宁环球股份有限公司向张桂平、张康黎发行股份购买资产的批复》（证监许可[2008]703号）核准了本次发行，同时中国证监会以《关于核准豁免张桂平、张康黎要约收购苏宁环球股份有限公司股份义务的批复》（证监许可[2008]704号）核准豁免了张桂平、张康黎的要约收购义务。
（二）南京浦东房地产开发有限公司（以下简称"浦东公司"）履行的审批程序
2007年8月1日，浦东公司2007年第一次临时股东会审议通过了张桂平和张康黎将其所持浦东公司46%和38%的股权转让给公司的决议，何健先生放弃优先购买权。
（三）本次发行股份购买资产的相关协议及补充安排
A、本次发行股份购买资产的相关协议的主要内容
1、公司与张桂平及张康黎签署的《关于认购苏宁环球股份有限公司非公开发行股票的合同》的主要内容
实际控制人张桂平及其关联人张康黎与本公司于2007 年8 月7 日就其认购本公司本次非公开发行股份之事项签署了《关于认购苏宁环球股份有限公司非公开发行股票的合同》，其主要内容如下：
（1）合同主体：甲方为张桂平、张康黎；乙方为苏宁环球股份有限公司
（2）签订时间：2007年8月7日
（3）标的资产：浦东公司84%股权
（4）定价依据、认购方式及支付方式：双方同意，乙方向甲方发行股票的价格为乙方关于本次非公开发行的董事会决议公告前二十个交易日乙方股票均价的90%，即每股价格为23.81 元人民币。
根据具有证券从业资格的中磊所出具的中磊评报字[2007]第10002 号《资产评估报告书》，浦东公司以2007 年6 月30 日为基准日进行资产评估的净资产评估值为6,065,687,396.28 元人民币；根据以上评估结果和甲乙双方协商确定的认股价格（23.81 元/股），双方同意，张桂平以其在浦东公司拥有的46%的股权作价2,790,216,202.28 元认购117,186,736 股本次非公开发行的股票，张康黎以其在浦东公司拥有的38%的股权作价2,304,961,210.58 元认购96,806,434 股本次非公开发行的股票。
（5）认购股份的限售期：甲方承诺，甲方本次认购乙方非公开发行的股份自本次发行结束之日起三十六个月内不得转让。
（6）资产交割日及相关事项：
①在生效条件均获得满足之后，甲方应协同乙方办理相关股权过户手续。资产交割日为甲方合计拥有的浦东公司84%股权过户至乙方的工商变更登记日。
②在资产评估基准日至资产交割日期间，浦东公司所产生的收益或亏损均由甲方享有或负责补足。
③在完成资产交割后，乙方应负责将本次向甲方非公开发行的股份分别办理至甲方名下，甲方应提供必要之帮助。
④因本合同所涉及的以资产认购股票事宜而产生的税、费，中国法律有规定的从其规定，中国法律无规定的，由转让双方分别承担一半。
（7）生效条件：本合同所述之以资产认购股份行为在满足以下条件后生效：
①乙方董事会及股东大会均已批准乙方本次非公开发行股票及甲方以资产认购乙方非公开发行股份事宜；
②中国证监会已核准乙方本次非公开发行股票及甲方以资产认购乙方非公开发行股份事宜；
③张桂平和张康黎本次认购乙方非公开发行股份如触发对乙方股份的要约收购义务，则中国证监会已同意豁免该要约收购义务。
（8）违约责任条款：
①本合同任何一方存在虚假不实陈述的情形及/或违反其声明、承诺、保证，不履行其在本合同项下的任何责任与义务，即构成违约。违约方应当根据对方的要求继续履行义务、采取补救措施或向守约方支付全面和足额的赔偿金。
②前款赔偿金包括直接损失和间接损失的赔偿，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
2、公司与张桂平及张康黎签署的《关于认购非公开发行股票之补充协议》的主要内容根据证监会相关要求，公司和张桂平、张康黎经协商，对《股票认购合同》的认购价格和认购数量进行调整，2007年10月31日，公司与张桂平及张康黎签署了《关于认购非公开发行股票之补充协议》，其主要内容如下：
"一、甲乙双方同意，乙方向甲方发行股票的价格为乙方关于本次非公开发行的董事会决议（即乙方第五届董事会第十八次会议决议）公告前二十个交易日乙方股票均价，即每股价格为26.45 元人民币。
二、根据具有证券从业资格的中磊会计师事务所有限责任公司出具的"中磊评报字[2007]第10002号"资产评估报告，浦东公司以2007年6月30日为基准日进行资产评估的评估值为6,065,687,396.28元人民币；根据以上评估结果和甲乙双方协商确定的认股价格（26.45元/股），双方同意，张桂平以其在浦东公司拥有的46%股权作价2,790,216,202.28元认购105,490,215股本次非公开发行的股票，张康黎以其在浦东公司拥有的38%股权作价2,304,961,210.58元认购87,144,091股本次非公开发行的股票。
三、除上述关于认股价格及认股数量的条款发生改变外，《股票认购合同》的其它条款均不变，与本补充协议具有同等约束力。"
B、本次发行股份购买资产的补充安排的主要内容
1、张桂平、张康黎关于放弃浦东公司期间利润的相关安排
本次评估师在评估过程中采用假设开发法对浦东公司主要资产未开发土地及完工程度较高的在建工程进行评估，为此张桂平、张康黎于2007年9月20日向公司出具了《张桂平、经康黎关于放弃南京浦东房地产开发有限公司评估基准日至资产交割日期间损益的函》，承诺放弃浦东公司评估基准日至资产交割日期间损益，具体内容如下：
"2007年8月7日，贵、我双方签署《关于认购苏宁环球股份有限公司非公开发行股票的合同》，约定张桂平、张康黎（以下简称"本人"）分别以持有的对南京浦东房地产开发有限公司（以下简称"浦东公司"）46%、38%股权认购苏宁环球股份有限公司（以下简称"苏宁环球"）非公开发行的部分股票，并约定浦东公司于评估基准日2007年6月30日至资产交割日期间实现的损益，由本人分别按46%、38%的持股比例享有或承担。
鉴于支持上市公司经营发展，保护上市公司中小股东利益，现本人承诺放弃浦东公司于评估基准日2007年6月30日至资产交割日期间实现的损益中本人按比例分享的部分，包括按成本法评估资产所实现的损益部分。上述浦东公司评估基准日2007年6月30日至资产交割日期间实现的利润由贵公司享有。"
2、张桂平、张康黎出具的关于浦东公司《盈利预测报告》的相关承诺
浦东公司根据其开发计划、其自身房产预售情况及周边楼盘销售价格等编制了2007年下半年及2008年的盈利预测报告，中喜所对此进行了审核并出具了中喜专审字[2007]第01389号《盈利预测审核报告》。为了保护上市公司全体股东的利益，张桂平、张康黎承诺如下：
"除因事前无法获知且事后无法控制的原因外，当《南京浦东房地产开发有限公司盈利预测报告》的实际盈利数低于盈利预测数时，张桂平、张康黎则按照其合计持有的浦东公司的股权比例（84%）计算的相应差额。对苏宁环球予以补偿，即：补偿金额=（浦东公司盈利预测数-浦东公司实际盈利数）×84%。"
3、张桂平、张康黎对于《资产评估报告书》中运用假设开发法所涉及利润预测事项的承诺
评估师在评估过程中采用了市场比较法与假设开发法对威尼斯水城项目未开发土地进行了评估，采用基准地价系数修正法和假设开发法对浦东大厦项目未开发土地进行了评估，采用假设开发法对完工程度较高的在建工程进行了评估，在采用假设开发法时评估师对相关资产开发后的预期楼价、开发成本、相关税费等进行了预计。为了切实保障上市公司全体股东的利益，张桂平、张康黎就假设开发法下所涉及的利润预测事项承诺如下：
"在苏宁环球本次非公开发行股票实施完毕后三年内，若运用假设开发法所涉及的相关资产的实际盈利数不足利润预测数，则不足部分由张桂平、张康黎按持有的浦东公司股权比例（84%）对苏宁环球予以补偿。"
4、张桂平、张康黎关于放弃土地估价增值差异部分的承诺
针对北京仁达对威尼斯水城、浦东大厦未开发土地的估价高于中磊所的差异部分，张桂平、张康黎出具了《关于放弃浦东公司土地评估差异导致的资产评估增值的承诺函》，具体内容如下：
"北京仁达关于浦东公司未开发土地评估结果较中磊所未开发土地评估结果高4,999.22 万元，差异率0.82%。（上述差异属于正常范围，进一步说明了中磊所评估结果的公允性。）
我们承诺放弃上述由于浦东公司土地评估差异导致的整体评估值增加的4,999.22 万元价值，同意维持原中磊所评定的浦东公司评估价值进行苏宁环球定向发行股份的认购。"
综上所述，我公司认为，苏宁环球本次向实际控制人张桂平及其关联人张康黎发行股份购买其合计持有的浦东公司84%的股权已取得了全部必要的批准或核准，本次发行行为的实施不存在法律障碍。
二、本次发行股份购买资产方案基本情况
1、发行股票的种类：人民币普通股（A 股）。
2、发行股票面值：人民币1.00元/股。
3、发行对象：公司实际控制人张桂平及其关联人张康黎。
4 、发行股份的数量：张桂平以其在浦东公司拥有46% 的股权作价2,790,216,202.28 元认购105,490,215 股本次非公开发行的股票，张康黎以其在浦东公司拥有38%的股权作价2,304,961,210.58 元认购87,144,091 股本次非公开发行的股票。
5、发行股份认购方式：本次发行对象将以出让浦东公司84%股权进行认购。
6、发行价格：本次非公开发行股票的发行价格不低于本次董事会决议公告日前20 个交易日公司股票均价26.45 元/股。公司实际控制人张桂平及其关联人张康黎分别以其持有的浦东公司46%和38%的权益作价认购本次非公开发行股票的认购价格为26.45 元/股。
7、发行前未分配利润的安排：本次发行股份前公司未分配利润由新老股东共享。
8、发行股票决议有效期限：本次发行股份购买资产方案有效期自股东大会审议通过之日起十二个月内有效。
9、发行股票的限售期安排：张桂平及张康黎本次认购的股份自发行结束之日起，三十六个月内不得转让。
10、本次发行股份购买资产后公司的股本结构变化
公司本次发行股份购买资产与向其他投资者发行股份筹集现金同时进行，如不考虑向其他投资者发行股份的影响，本次发行股份购买资产后，公司股本结构的变化情况如下：
股票类别 发行前（2008-5-29） 发行后（2008-5-30）
股数（股） 比例(%) 股数（股） 比例(%)
一、有限售条件股份
苏宁集团 200,517,660 40.84 200,517,660 29.33
张桂平 41,883,579 8.53 147,373,794 21.56
张康黎 40,241,086 8.20 127,385,177 18.63
其他股东持有的限售流通股份 14,291,362 2.91 14,291,362 2.09
限售流通股股份合计 296,933,687 60.48 489,567,993 71.61
二、无限售条件股份
人民币普通股 194,055,020 39.52 194,055,020 28.39
无限售条件股份合计 194,055,020 39.52 194,055,020 28.39
三、股份总数 490,988,707 100.00 683,623,013 100
三、本次发行股份购买资产的实施结果
2008年5月28日，原由公司实际控制人张桂平及其关联人张康黎分别持有的浦东公司46%和38%的股权已经变更为苏宁环球所有，且于浦东公司的工商登记机关（南京市浦口区工商行政管理局）办理了工商变更登记。浦东公司工商登记资料显示，原张桂平、张康黎所持有浦东公司84%的股权已经变更至苏宁环球名下，浦东公司公司章程亦做了相应修改。
就本次发行事宜，2008年5月30日，中喜会计师事务所有限责任公司出具了中喜验字[2008]第01023号《验资报告》予以验证，公司实际控制人张桂平及其关联人张康黎本次用于认购公司本次发行股份的权益性资产已经缴纳到位，相应资产的所有权已经完成过户手续,苏宁环球变更后的注册资本为683,623,013元人民币。
发行人尚需为本次向张桂平和张康黎非公开发行股票办理相关股份登记手续以及发行人的注册资本工商变更登记手续。
四、结论
综上所述，我公司认为，截至本核查意见出具之日，苏宁环球就本次非公开发行股票取得了法律、法规和规范性文件所要求的必要批准和核准程序；张桂平、张康黎已将其合计持有的浦东公司84%的股权过户至苏宁环球名下；张桂平、张康黎具备作为本次非公开发行股份的发行对象的主体资格；苏宁环球本次向张桂平、张康黎非公开发行股票的实施过程、资产过户事宜合法、有效。根据有关规定，发行人尚需为本次向张桂平和张康黎非公开发行股票事宜办理相关登记手续。
保荐代表人： 宋德清
刘永
东北证券股份有限公司
2008年5月31日 |
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