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名流置业(000667)：收入增加 资金偏紧 2005-4-6
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1999年以来,房地产行业在市场需求、土地供应方式、一、二级市场的接轨、中心城市和全国性市场的关系、房地产销售方式、房产中介的竞争和住房信贷等环节,逐步实现了市场化运作,构成了房地产行业完整的产业链条。地产公司获取超额利润的方式主要转化为利用地产开发的“杠杆效应”。它的吸引力在于投入少量资金即可启动规模很大的项目。这种以小博大的“杠杆效应”完成了“资金→项目→资金”的循环,使开发商获取了超额的利润。
2004年全国商品房销售额突破了万亿元大关,同比增长35.26%,2005年前两个月开局依然良好,同比增长39.49%。以房价持续上涨为标志,房地产行业延续了以往的景气,这加速了地产行业资金循环的速度,增强了企业的盈利能力。
在这样的行业背景下,项目进入收获期的名流置业(000667)2005年一季度取得不错的经营业绩,今日公布的季报显示：公司实现主营业务收入19280万元,同比增长181.50%；公司净利润2857万元、每股收益0.117元,同比增长191.50%；净资产收益率为5.00%,同比增加2.93个百分点。
2004年,国家对地产业的宏观调控政策主要是两项,一是控制银行信贷,二是出台新的土地政策。“土地新政策和控制银行信贷两手抓”,从两个关键的环节(实质是资金)抬高了房地产行业的准入门槛。
如此形势下,同多数地产公司一样,2004年项目增多,2005年多数项目处于投入期的名流置业同样面临着资金的紧张。面对资金的瓶颈,公司积极应对,2004年主要采取了如下方式：控制开发规模,尽量利用销售回款保持经营现金流的大体平衡；折价出售大世界资产(原值11432万元,出售值8002万元)换取现金流入；公司股东以股权质押的方式为公司贷款提供担保,累计达到13500万元；收缩战线,中止多个项目的合作,收回预付账款,累计11000万元。
2005年一季度,在贷款融资增加5480万元的前提下,公司现金流维持了平衡。但新添了总投资额达5.6亿元的北京六里桥项目,账面货币资金仅为1.22亿元,公司资金仍然紧张。
面对资金的短缺,公司寄希望于增发12000万新股,一份称得上靓丽的季报为增发的成功添加了几许筹码。对公司来说,增发成功意义主要有两点：
其一,5.6亿元募集资金足以保证公司项目的顺利开发,使公司房地产开发业务步入良性循环。
其二,以增发为契机,实现公司规模的升级,跻身一类开发商。1999年房地产行业步入新一轮景气周期以来,全国涌现出32000家地产公司,年均开发面积不足2万平方米、平均资产仅5000万元,尚不足在北京建造一栋中型住宅楼。2004年的宏观调控,抬高了房地产行业的准入门槛,行业集中度提高在所难免。但是,多数的房地产企业仍然保持了项目型公司的特性,缺少明确的战略和长远的规划,经营业务表现为机会主义和零散,名流置业也是如此。重组以来总资产不到12亿的名流置业一直没有做大做强,以增发为契机,实现公司规模的升级,跻身一类开发商也许才是其真正的动机。(西南证券 段海瑞) |
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