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渝开发迎来春日阳光 2003-3-6
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渝开发迎来春日阳光
依靠系列重组，渝开发顺利地摘掉ST帽子。"凤凰涅盘"的渝开发可以说是占尽天时、地利之便，而公司更加重视人和，强化管理。房产开发，土地整治，存量促销，重新归队的渝开发有理由走得更好。
邱贤成 赵凯
重庆曾家岩嘉陵江边。在温暖的春日阳光里，渝开发（000514）董事长张玉昌与以往多次接受我们采访相比，显得更加轻松和热情洋溢。3月5日，经过系列重组的渝开发顺利摘掉ST帽子。
2月28日，渝开发公布的2002年年报显示：与2001年相比，净利润由亏损1.03亿元变为盈利870.36万元；每股净资产由0.22元提高到1.02元；1.95亿逾期贷款全部以不同方式解决，资产负债率由92%下降到30%；新的两大主业房地产开发和土地整治项目正在或即将启动。种种迹象表明，累积在渝开发心头多年的隐痛已渐渐远去，渝开发迎来久违的春天。
人们会问，初步扭亏的渝开发面临哪些机遇？还有哪些挑战？作为一家综合性城市开发公司，如何在蹉跎数年后，重拾旧山河？带着这些疑问，记者近日走进渝开发。
系列重组救活“休克鱼”
渝开发的嬗变，直接得益于去年一系列令人眼花缭乱的重组大戏。作为重庆市唯一一家房地产上市公司，ST渝开发曾经一度辉煌过。但自1998年以后，公司管理混乱，机制不健全，导致主业受阻，副业不畅，对外投资项目无一盈利，并形成巨额债务。到2001年，渝开发每股亏损达0.88元，每股净资产大大低于面值，全部经济指标跌至上市以来最低水平。年报披露后，渝开发戴上了“ST”帽子，成为证券市场上又一条“休克鱼”。
2001年底，渝开发的坠落引起重庆市政府高度重视。同时，随着重庆市城市建设投融资体制的改革创新，公司控股股东城投公司实力大增，资产规模增至100亿元以上，有足够能力拯救渝开发。据此，在重庆市政府、重庆市城投公司等相关各方支持下，一幕幕重组大戏便在渝开发接连上演。
———转让股权，以减少损失、回笼资金。痛定思痛，渝开发卖掉了不赚钱的项目———上海兴业防伪技术公司全部股权，虽然价格较低但却实现了尽快止损；并将持有的三峡路桥公司20％的股权以400万元转让给城投公司，收回部分资金。
———以多种灵活方式减除债务，解决历史遗留问题。到去年，渝开发债务总额达3亿多元，其中仅银行逾期贷款就达1.95亿元。渝开发新一届班子决心采取多种灵活方式，彻底减除债务，恢复公司信用。例如采取以股权抵偿债务方式，将持有的重庆新城公司股份，抵偿了光大银行债务。
———以转移债权等方式大力清收欠款。多年的管理漏洞，使渝开发历年沉淀下来的应收欠款高达3263万元，严重影响了企业资金运转。公司为此专门组建了清欠小组，通过回笼现款、债权转移、诉讼等多种方式，到去年底已清回2941万元。
———重新评估土地，改善财务结构。重庆主城路桥收费改革以及嘉陵化工厂的搬迁，使渝开发拥有的重庆江北华新街房地产明显增值。经重新评估，华新前排土地价值提高20％，公司由此冲回原提减值准备金600万元。
2002年全年，公司披露各类重组公告达50余份，平均每周都有，为公司上市以来最多的一年。从去年7月到年底，短短几个月时间，渝开发仅关于债务链的重组措施就多达12项。这些“外科手术”的疗效是，渝开发还清了欠银行的所有债务和部分应付款，了结了大量诉讼官司，企业净资产大幅提升，并在一定程度上重新恢复了企业信用。
占尽天时地利，更重人和
重新站起来的渝开发，宛如新生禾苗，渴盼着阳光雨露。近年来，随着重庆直辖市效应的显现，重庆开始进入高速发展时期，大投资、大交通和城市化是三驾强劲的马车。有关部门预计，未来10年内，重庆市每年城市建设的投资将保持在150亿元左右。特别是在房地产领域，重庆的市场开发潜力更大。为加大对房地产土地资源的利用和开发，重庆市政府调高了土地出让金收费标准；去年，还取消了过桥收费，从而迅速提升了被两江分割的房地产项目开发价值，主城以外的地区房价不断上涨。业内专家判断，房地产业在重庆还是朝阳产业，快速发展空间至少还有十年。这些都意味着，渝开发的复活“恰逢其时”。
渝开发的另一大机遇是，大股东重庆城投公司的实力不断提升，功能定位更加准确。作为重庆城市建设投资主渠道的城投公司，拥有丰富的项目资源、多元化的资本运作手段，并可受惠于特殊的政策。同时，也正由于有大量项目需要运作，城投公司非常需要一个好的运作平台。基于这个“地利”优势的存在，渝开发被寄予厚望。据重庆城投公司有关人士介绍，在政府强力支持下，今年城投公司将继续挥洒大手笔。2002年底，城投公司的总资产达到159亿，而今年底有望突破200亿。
在调研中，记者明显感受到，占尽“天时、地利”，眼下的渝开发更加重视“人和”。张玉昌上任后，常用“用师者，帝也；用友者，霸也；用奴者，亡也”这句话来警醒自己，并把它用到渝开发即将推行的各项新制度上。渝开发进一步完善法人治理结构的主要目的是，建立一整套“薪随岗变”的制约机制和激励机制，鼓励能人，重用贤人，淘汰庸人。这些思想在以下三个管理制度可见一斑。一是《经济合同管理办法》。以往的渝开发，投资任何项目都是领导一拍脑壳就算拍板，没有任何决策程序，致使公司投资的14个项目无一赚钱。新的办法要求，公司对外投资任何项目，必须经过经办人、部门、经理团、法律顾问层层把关，最后再通过董事会或股东会审定，以制度保证投资质量。二是《财务管理办法》。从成本核算、资金运转上严格要求，有效控制成本，提高资金使用效率。第三个是正在酝酿的《劳动人事用工制度管理办法》，纠正过去吃大锅饭的陋习，建立员工能上能下机制。
新主业令人关注
枯木逢春的渝开发，现在占尽“天时、地利、人和”,今后走得好不好，甚至能否跑起来？今年是关键的一年。渝开发作为一家老牌以房地产为主的综合开发企业，最近几年却一直没有新楼盘推出。而这几年却正好是重庆房地产市场强劲增长的几年。因此，苏醒过来的渝开发，今年的第一要务便是，重新启动主业，并利用有利条件积极拓展相关领域业务。一批“尘封多年”的项目重新开张：
金银湾项目，该地块在渝开发已闲置十余年，在经过可行性研究后，渝开发决定进行1.6万平米的经济适用房开发建设。该项目已于2月18日正式开工。预计今年二、三季度开始预售。
凤天锦园项目，该项目占地131亩，因资金严重短缺而停工近一年。由于该项目投资量大，存在较大风险，渝开发在转让还是继续开发的问题上一直非常谨慎。去年初，公司就曾着手对该项目实施整体转让，终因价格等原因未能成功。后来，经过对市场定位、建造标准的调整，项目建造成本得以大幅度降低，公司才决定复工并新开二组团。项目施工面积共5万平米，可售住宅面积近4万平米，预计今年10月开盘。
华新广场项目，该地块是渝开发在1993年通过公开拍卖获得，也已停建十年，原规划设计方案已被规划主管部门否定。但过桥费取消、土地出让金标准调高以及周边环境的改善却使公司新一届董事会重新看到了这个项目的投资价值。据介绍，按照规划条件限定的容积率（8.5），该地块规划可建规模为11万平米。目前渝开发正在紧张地做规划设计等前期准备工作，今年第三季度可望动工，预计2004年开始预售。
可以预见，以上三个项目的重新启动，不仅可以弥补公司以前开发规模的欠帐，而且还将是渝开发今年乃至以后年度利润的主要来源之一。
事实上，最让人有想象空间的是，渝开发即将启动的另一大主业———土地整治。分析人士认为，这可能将成为今后为渝开发带来丰厚回报的新亮点。因为，按照重庆市政府的定位，城投公司将成为重庆城建资金筹措所需土地的总储备并负责所储备土地的一级开发，目前已储备2万多亩，并在主城区中心地带负责承担16个危旧房片区的整体改造。根据渝开发的公告，公司将紧紧依托城投公司，参与土地整治工作及相关房地产项目开发。城投公司已明确今年将重庆南岸茶园1800亩土地的整治业务交给渝开发负责，今年二季度即可实施。对于渝开发来说，这将是一个新的利润增长点。
此外，渝开发将大力促销存量商品房。由于各种历史原因，渝开发在中山二路、江北银都公寓以及华新片区尚有2.2万平方米的存量商品房需要盘活。去年，公司通过代理已销5200平方米，今年将分别采取销售、抵债、质押等多种方式继续予以盘活。“房产开发、土地整治和存量销售”将成为拉动渝开发今年业绩的三大支柱。
据了解，去年岁末和今年年初，重庆市有关领导曾先后两次到渝开发作专题调研，多次听取公司负责人的专题汇报，对渝开发提出了更高要求。渝开发的未来定位，不仅仅是一家业绩不错的房地产上市公司，而且要成为重庆市城市建设的生力军。 |
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