|
|
|
|
连续增发 泛海建设(000046)是否做局再融资 2008-4-12
|
泛海建设(000046.SZ)2007年初“108亿元巨额融资”被叫停后，调整策略，分两步走的计划终于浮出水面。
3月29日，泛海建设公告称，拟公开增发募资65亿元，投入泛海东风2#、3#地块项目等5个项目。
实际上，加上今年一月定向增发3.8亿股募集的72.58亿元，已高于当初108亿元方案近三成，而受益者自然是大股东泛海建设控股有限公司。
据泛海建设公告披露，五个项目预计能获得回报约75亿元。大股东按持股比例将获得房地产销售利润为49.3亿元(泛海控股目前持有9.09亿股，占80.36%，一旦增发成功，持股比例降至69.4%，摊薄数量仅约10%)，但其而众多小股东付出65亿元认购增发后，获利仅22.1亿元。
连续增发
此次融资最为关键，一旦成功增发，泛海建设两次总融资量将达137亿元，超过上一个融资计划的26.9%。
这是资本游戏中的一步高棋。
2006 年，泛海建设定向增发4亿股，2007年1月4日，又向控股股东增发完成，时隔两月，泛海建设3月又紧锣密鼓地推出了2007年非公开发行股票方案，拟增发108.47亿元的计划中，以“地板价”18.55元增发5亿股，其中，控股股东以资产认购其中的2.5亿股，共出资46.375亿元，其余9家股东以现金认购46亿元，加上上市公司自筹16.17亿元，合并62.17亿元，作为不足的部分补偿给控股股东。
然而，如意算盘被监管部门打破了。
首当其冲的是，增发价适当提高为19.10元。
由于资产质量遭到质疑，当时许多土地尚未取得国土证，武汉王家墩的600多万平米项目也仅为一级土地开发。被上市公司纳入后，还需向大股东支付大量拆迁和七通一平等前期工程费用。
其中，北京星火东风乡第二宗80万平米的土地尚处于一级开发状态，需向大股东支付不少于50.9亿元的一级开发成本。
上海董家渡10号地块需向大股东支付17.7亿工程款。而上海董家渡12、14号地的拆迁和七通一平工程，还需上市公司自筹约30亿元完成。
对此，监管部门要求做出减价处理。同样的资产，增发总额被削减36亿元，调整为72亿元。2007年底，该项融资终于获得通过。
3个月前，泛海建设再次郁闷——拟向机构定向募资46.4亿元，方案未获证监会批准。
如今，泛海建设又筹划向公众募集65亿元，投入前述大量房地产项目。
完成两次增发后，泛海建设注入的5个房地产项目，建筑面积达873万平米。据保荐机构长城证券对其2006年12月增发4亿股的说明，泛海东风1#、2#、3#土地纳入上市公司后，后续开发资金还需约55亿。
而泛海建设今年1月30日增发3.8亿股的说明，4个项目尚需追加投入133亿元。前后合计，后续需投入近200亿元才能开发。
但是，一轮紧接一轮的增发注入资产后，大股东控股地位并未下降。
4月8日，泛海建设10股送6转4股除权，总股本达22.6亿股，大股东持有18.18亿股，增发3.6亿股，大股东摊薄至69.4%。
由于还同步实施10股派0.667元，大股东因此分红7870万元。
借力开发资产
其实，注入上市公司的多项资产都是大股东无力开发的资产。因其没有能力完全获得其产权，需要借用上市公司的财力。
此次募资将已取得国土证的土地，基本都列为投入对象。
据公告披露，募集65亿元拟投入的5个项目，除深圳月亮湾，其他均为前两次增发中，大股东注入土地。5个项目的开发面积合计170万平方米，与泛海建设高达873万平方米的增发注入土地相比，为数不多。
实际上，泛海建设已将能列入融资对象的项目差不多都列入了。其他未列入融资对象的房地产项目，目前都没有取得国土证。
截至3月26日，2月增发注入的资产中，北京星火的第二宗80万平方米土地还没有取得国土证；通海公司上海黄浦董家渡12号、14号地块，共7.64万平方米也仍未取得国土证；武汉王家墩609万平方米的地块中，其中15宗地仍未取得国土证。
泛海东风2#、3#还需支付大股东拆迁等工程费用。泛海东风1#、2#、3#地块，需向大股东支付38.68亿元的拆迁、七通一平等工程费用，2006年12月的定向增发中，泛海东风1#、2#、3#地块，已向大股东支付19.3亿元，目前还需支付19.38亿元。
回收期恰逢限售股解禁
凭借如此资产，借助上市公司的融资能力，大股东获得巨大的收获。
此次增发方案预测，不计算部分项目的租金收益，泛海建设增发项目完成销售的预期净利润约71.4亿元，按增发完成后大股东持有69%股份计算，归属大股东的利润约49.3亿元。
而众多小股东付出65亿元认购增发后，获得的利润为22.1亿元。此仅为房地产实体的利润收入。
值得注意的是，泛海建设股价一直飞涨。
2006年1月泛海建设徘徊在3元附近。去年9月25日，其收盘价已攀至69.98元，21个月暴涨23.3倍，月均涨幅1.1倍。
分析人士认为，以上资产悉数注入上市公司后，泛海系运作资本的棋局已布。
而这些项目的回收期，与董事长卢志强的限售股解禁期配合得天衣无缝。
2011年，此次募资投入项目的大部分将竣工。届时，泛海建设可解禁股份高达18亿股，前两次定向增发大股东收获的共7.8亿股也将解禁，解禁日分别为2010年1月5日和2011年2月14日。
显然，卢志强将获得双重收获。
4月11日，泛海建设收报16.06元，跌1.47%。 |
|
|
|