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招商地产(000024)短期上涨空间有限 2005-12-27
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南京证券 周旭
受公司提高股改对价水平的影响，招商地产昨日放量上涨，尾盘收报11.4元，上涨8.99％。事实上，在对深圳地产市场预期良好的影响下，该股自今年6月2日6.3元低点启动以来，累计涨幅已经超过70％。伴随着巨大的涨幅，市场对该股的分歧显然也在加大，而昨日其放量收阴的走势就显示了这种分歧的存在。我们认为，对于招商地产，投资者应该分两面看:就长期而言，公司的投资价值毋庸置疑；但短期而言，公司股价可能已经暂时上涨到位了。
大股东支持是增长源泉
在股改方案承诺中，公司大股东招商局蛇口工业区明确表示，在股改方案实施后，根据招商地产开发计划和经营需要，蛇口工业区将持续注入土地优质资产以支持公司发展。我们认为，大股东的相关支持正是该股昨日上涨的最主要原因。招商地产目前在深圳地区的项目土地基本都来源于公司大股东，而近期招商地产异地土地储备的增加也与招商局集团的支持密不可分。招商局集团目前已经拥有了庞大的土地储备(仅蛇口就有300万平方米的土地储备)，以及在全国范围内拥有较为优质的物业资产。
按照目前招商地产与招商集团的约定，招商地产拥有集团储备士地的优先开发权，这样既可以避免公司积压大量的资金，同时也便于保障公司的开发节奏。由此可见，招商地产的投资价值不仅来源于其目前的项目储备和经营能力，作为集团地产业务的旗舰公司，未来集团公司的资产注入将给公司带来更大的想象空间。
长期业绩稳定增长
房地产企业盈利状况受收入结算影响，起伏较大，但招商地产相对于A股市场上其他的房地产公司，其业务结构较为合理。公司的租赁业务和园区供水供电业务盈利水平十分稳定，不仅为公司提供了大量的现金流，而且“熨平”了收入结算起伏较大的开发业务带给公司的业绩波动。
公司的租赁业务都是一些优质的物业，包括高档别墅、商铺、公寓、写字楼、厂房，在宏观调控中有较强的抗风险能力。公司目前有可租赁面积约43万平方米，物业毛利率在50％以上，由于入账价值很低，重估价值非常高。
在房地产开发业务方面，公司2004年下半年大量增加土地储备，目前天津、上海、苏州、广州等地的项目均已经进入施工阶段，今年的结算面积约为19万平方米；2006、2007年结算面积将大幅增加，预计分别为34万、50万平方米。公司房地产开发业务销售收入将呈现快速增长态势。
在土地储备方面，不考虑战略储备，公司的土地储备总共接近300万平方米，主要分布在珠三角地区，其次为环渤海地区、长三角地区以及其他地区。我们认为，公司的土地储备结构符合目前房地产市场的发展情况，完全能够满足公司未来三年的业务发展需要。
短期股价已经到位
统计显示，公司的股价复权后已逼近2004年以来的最高点，以2005、2006年预测盈利计算的市盈率水平分别达到17.52倍、13.62倍，已明显处于高估状态。而如果考虑股改方案实施后的自然除权因素，虽然其市盈率将降至14.2、11.05倍，但也已经与目前已完成股改的优质房地产企业(G万科A、G华发)2005、2006年平均13.08倍、10.75倍的市盈率水平相当。
因此，虽然大股东的支持将使公司拥有得天独厚的竞争优势；而股改后，公司管理层在股权激励的刺激下也具有做大做强公司的动力，但公司股价短期较大的涨幅已基本消化了上述利好因素。昨日，公司股票成交量大幅放大，反映在目前价位市场已出现分歧，操作上继续追高恐有一定风险。 |
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