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招商地产(000024)布局全国的地产蓝筹 2005-9-14
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招商地产（000024）随着大规模调整业务，投资价值和业务盈利能力不断增强。特别是2000年以后，公司顺应房地产市场升温的大环境，适时加大房地产业务的投入，净利润迅速提高。
房地产业务（收入和利润）在业务组合中的权重逐年提高，但盈利指数走势呈现负相关。房地产盈利相对指数走弱，原因有二：其一，其他资产的盈利能力相对提高，这可以从公司不断处置不良资产和剥离石化业务得到印证；其二，房地产开发行业整体利润水平下滑。这同土地成本加大和2004年来宏观调控趋紧不无相关。
房地产盈利指数虽总体下滑，但相对处于较高位置，成为公司今后的利润主要增长点，上半年毛利率39.74%,同比增长9.4% 。物业出租业务在今年上半年也有不俗表现，毛利率达到53.35%。园区内供水供电业务稳定且提供充沛的现金流，招商地产形成了成长性兼具稳定性的利润结构。
土地储备和房地产开发结转销售面积
目前，招商地产土地储备已达200多万平方米，地点分布在北京、上海、重庆、天津、苏州、番禺、深圳等地。 公司2年内拟开发土地面积185万平方米，规划建筑面积190.5万平方米。
值得注意的是，招商地产是招商局业务的旗舰公司，招商局的房地产业务都是通过上市公司招商地产来开发。招商地产前期土地的取得都来源于蛇口工业区。最近一次，在2004年3月，招商地产以远远低于市场价格的单价1851元/平方米向蛇口工业区购买了约38万的土地使用权。招商地产拥有蛇口区域垄断资源是其竞争优势之一。招商地产2003年后市场化竞拍土地进展加快。近期房地产在建和拟开发项目土地大多是通过这种方式取得。
预计2005年结转面积25万平方米，2006年37万平方米左右。
招商地产2004年后开发项目多，资金压力较大。2005年公司上半年存货值为50500万元，同比增长59%，负债业达到历史最高水平为57%。
为缓解资金压力，招商地产准备发行债券。2005年4月，16亿可转债已通过审核，再融资要求使得公司股改积极性很高。目前，资金短缺主要通过借款解决。同时，为稳定流通股信心，大股东蛇口工业区和关联公司达峰国际股份公司拟不超过总股本的5%增持招商地产流通股，传达出大股东与公众股利益取向一致，公司价值低估的信号。对下半年公司股改有积极意义。
物业租赁和供水供电公用事业
招商地产物业类型有公寓、写字楼、厂房、别墅、商铺等，全都位于蛇口。2005年上半年物业毛利率高达53.35%。招商地产的物业可租赁面积至2005年6月底为47万平方米，较2004年新增泰格公寓4.2万平方米，已于6月竣工并转入试营业，花园城二期商铺7.4万平方米将于2005年12月竣工投入使用。
招商地产供水供电业务是向蛇口工业区及其子公司提供生活生产用水用电，具有明显的区域优势，能够提供稳定的利润来源。预计供水供电销售将分别增加3%和1%。
盈利预测
我们对招商地产2005年2006年盈利预测作如下假设：
1.2005年政府进一步加大对房地产行业宏观调控力度，我们认为调控有利于行业的健康发展，行业集中度将提高。调控抑制对象是投机性需求。由于中国经济增长强劲，城市化进程中合理的住房需求旺盛，全国房价虽总体增幅放缓，但仍旧保持向上。我们按目前市价水平增幅1%－3%预测商品房销售价格未来两年盈利。
2.物业出租价格按目前价格计算，出租率选取平均水平87%。
3.电力增值返还额同2004年。
4.不考虑股本可能发生的变化。
我们预测招商地产2005年和2006年每股收益分别为0.72元/股和0.91元/股左右。
投资建议
按照预期房地产行业2006年平均市盈率12.7倍测算，招商地产股价估值在9.15至11.5之间。给予“增持”投资评级。鉴于该股近期已有一定升幅，注意把握好阶段性买点。
招商地产昨日收盘价8.61元,涨1.06%。
(证券时报) |
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