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深振业A（000006）重振一个老牌国企地产商复兴之旅 2007-10-8
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深圳国资委旗下企业所开发的楼盘曾经占据着深圳楼市半壁江山，但在1998年以后，市场主导权迅速被万科、招商、中海、金地及华侨城等企业夺去，尤其是在土地获取方式向招拍挂转变后，深圳的这些老牌国企地产商更是被同行远远地甩在了身后。作为深圳本土老牌地产商，深振业自2005年起借助深圳市政府推动国企改革的有利时机，剥离非主业的建筑施工业务和董酒业务，压缩资金需求，并用剥离所带来的资金反哺房地产开发业务。深振业积极解除担保，策略应对法律诉讼，重塑了市场形象。《上市公司股权激励管理办法》颁布后，深振业第一个提出了股权激励计划。研究发现，深振业的股权激励门槛在所有已（拟）实行股权激励的地产类上市公司中是最低的。目前，深振业已成为深圳国资委下属7家地产类上市公司中盈利能力及发展潜力最优的企业。 本刊研究员 陈福/文 王凡/摄影
深圳老牌地产商如深长城、深天健、深物业A、深深房A、深宝安等，在经历上世纪90年代资本与土地市场的光鲜亮丽后，如今大多失去光泽，而同属深圳本地地产商，如万科、招商、金地、华侨城，却在资本市场上呼风唤雨，成为耀眼的明星。在国家宏观调控措施日益严厉、行业加速整合的背景下，如何克服资金、品牌与土地储备等种种因素的限制，奋起直追，以求在主流地产商中占有一席之地，已成为深圳本土老牌地产商不得不思考的问题。研究发现，深振业（000006）通过采取剥离不良资产、重塑市场形象和实施股权激励等一系列措施，重新焕发了生机，为老牌地产商走上复兴之路提供了借鉴。
剥离不良资产，集中于地产开发主业
借助深圳市政府推动国企改革的有利时机，剥离建筑施工业务
长期以来，深振业主营业务包括建筑施工和房地产开发两块，从历年报表披露情况看，建筑施工业务一度成为公司营业收入和盈利的重要组成部分。
深振业旗下从事建筑施工的企业有两家，分别为深圳市深特皓股份有限公司（以下简称“深特皓”）和深圳市建业股份有限公司（以下简称“深建业”），持股比例分别为69.42%和61.02%。上述两企业员工均为集体转业的工程兵，随着时间的流逝，当年特区的建设者逐渐老龄化，致使企业人员富余、负担沉重。以深特皓为例，截至2004年4月30日，员工平均年龄50周岁，平均工龄30年，富余人员近900人，企业每年的额外支出近4500万元。更为严峻的是，自2000年以来，由于各类低成本的民营企业大量进入建筑施工行业，致使竞争出现白热化，施工企业削价竞争越发频繁，且削价幅度远远超出一般企业所能承受的正常范围。外部环境的恶化，使得拥有大量离退休负担和有大量不能作业施工的高龄员工的深特皓和深建业经营状况恶化。数据显示，深特皓2003年亏损1016.20万元，2004年亏损456.45万元；深建业2003年亏损3622.45万元，2004年亏损960.70万元。建筑施工领域的连年亏损，较大地影响了深振业的业绩，也成为深振业后续发展的一块包袱。如何妥善处理深特皓与深建业，成为深振业考虑的首要问题。
2004年年初，深圳市国企改革与发展工作会议确立了当年“市属国有企业完成退出9家，实行产权主体多元化10户，进一步减持国有股7家，其他市属国有企业要突出主业、实施主辅分离或转换内部经营机制、创造条件加快改革”。与此同时，深深房、深物业列入整体退出计划，而深长城、深天健、深振业等深圳地产老字号则同时被列入“2004国有企业调整与改组工作计划”、“进一步减持国有股”工作范畴。在国有资产监管部门的推动下，深圳老牌国企地产商中掀起一股重组改制的浪潮：2004年1月惠州德赛入主深万山，深万山实现战略重组并更名为德赛电池；2004年4月，深长城引入战略投资者联泰集团，国有资产部分退出；2005年4月，深物业第一大股东深圳市建设投资控股公司以及第二大股东深圳市投资管理公司与卓见投资有限公司签署《深圳市物业发展（集团）股份有限公司之股份转让协议》（后因涉及国有资产贱卖而搁浅）；同时，深长城、深振业等企业在深圳市国资委的支持下，剥离盈利能力低下的建筑施工业务，实现主辅分离。
借助深圳市政府推动国企改革的有利时机，深振业轻松地实现了剥离资产的目标。根据部署，深振业实行主辅分离，对深特皓和深建业实行改制分流。一方面，深特皓和深建业员工依法解除劳动合同，转变国有企业员工身份，采取安置补偿和内部退养两种方式以供选择，所需补偿费用由深圳市国资委承担。另一方面，深振业将所持深特皓和深建业的股权分别售予两公司留岗员工，支付款项主要来源于所获补偿费用。
通过协商，深振业出售所持有的深特皓68.42%股权中的54.42%和持有的深建业61.02%股权中46.02%的股权，转让价格分别为10144.68万元和10369.29万元，交易价款总额为20513.97万元，并以现金方式一次性支付。值得一提的是，上述转让价格分别高出2005年2月28日评估基准日相应股权对应评估价值的43.12%和54.40%，即相当于分别以1.43倍和1.54倍的市净率转让，这在当时低迷的资本市场环境中，算是笔划算的买卖。
通过本次重大资产出售，深振业剥离了竞争激烈、收益较低的建筑施工业务，减轻了经营负担，进一步突出房地产 主营，为公司后续发展创造了有利条件。资产剥离完成后，深振业仍持有深特皓与深建业各15%的股权，其意义在于：一方面深特皓与深建业不再纳入并表范围，这有利于深振业财务结构和财务状况的优化；另一方面，保留15%的股权有利于日后合作关系的维护与巩固。
剥离董酒业务，压缩资金需求
深振业投资董酒公司纯系政府“拉郎配”的结果。1997年，深圳市与贵州省结成“一对一”帮扶对象。当时作为明星企业的深振业，确定以投资的方式帮扶经营陷入困境的贵州遵义董酒厂（以下简称“董酒厂”）。政府的推动及自身明星般耀眼的光环，大大刺激了深振业的投资冲动：决定全资整体收购董酒厂，并组建贵州遵义振业董酒集团有限责任公司（以下简称“董酒集团”）。但是，随着地产业务明星光环的逐步褪色，为降低投资风险，2000年底深振业对董酒厂由全资收购式兼并变为控股式兼并，组建振业董酒股份有限公司（以下简称“董酒公司”）。董酒公司总股本8000万股，其中：深振业出资3200万元，认购3200万股，持股比例40%；遵义市红花岗区政府以其拥有的董酒厂净资产2780万元，认购2780万股，持股比例34.75%；董酒厂工会以其拥有的董酒厂净资产1800万元，认购1800万股，持股比例22.5%；四川泸州王氏酒业有限公司认购60万股，持股比例0.75%；另有遵义市彩印厂和浙江苍南华通印务有限公司分别认购100万股和60万股，持股比例共计2%。董酒厂和董酒集团虽未注销，但名存实亡。
入主董酒公司后，深振业还进行了另外两次出资或增资。第一次是2005年1月出资4500万元，解决董酒公司、董酒厂之间资产债务相互重叠问题，彻底解决了董酒公司贷款担保纠纷。作为补偿，深振业获得了233亩工业用地和70亩商住用地的使用权。第二次是2005年2月，深振业出资人民币1171.98万元，从红花岗区政府等其他股东处受让股份2240万股，占总股本比例28%，至此，深振业合计持有董酒公司5440万股，占比68%。
但是，由于缺乏白酒行业的从业经验，且董酒公司连续多年处于半停产状态，营销渠道和市场品牌逐步弱化，虽然深振业先后投入8871.98万元，也并未能扭转董酒公司经营状况恶化的态势。2005年，董酒公司亏损832万元，深振业投资收益为-566万元；2006年经营状况虽有所好转，但仍亏损241万元，深振业投资收益-164万元。与此同时，在剥离深特皓和深建业逐步回归地产开发主业后，深振业在房地产开发领域逐渐开始好转，坚定了做强做大地产业务的决心。由于房地产业务对资金的需求量大，剥离董酒公司的资产，成为深振业理想的选择。
2007年4月4日，深振业发布公告称，公司决定通过公开挂牌的方式转让董酒公司68%股权及233亩工业用地使用权。2007年5月9日，深振业发布公告称，公司已将上述股权和土地使用权转让给申易通投资公司，转让价款分别为7888万元和3500万元，合计将回收资金11388万元。
剥离资产回流资金，反哺房地产开发业务
剥离不良资产对深振业的意义，不仅仅是简单的财务状况的改善，更为关键的是回流资金对地产业务形成良好的反哺效应。在上述两资产未剥离之前，深特皓、深建业和董酒公司的运作需要依赖地产开发业务产生的盈利和现金流作支撑，这就必然导致其地产开发业务因资金分流而受限。资料显示，深振业自2000年至2004年5年间鲜有地产扩张手笔，尤其是在深特皓、深建业和董酒公司经营面临困难期间，仅有的一次，也是早在建筑施工经营业绩尚可、董酒公司投入不大的2001年，当年深振业在深圳市龙岗区横岗镇投标竞得三宗土地使用权。
而剥离不良资产之后，深振业不仅终结了对房地产开发业务的资金分流，而且剥离资产所收回的资金对地产业务的发展起到了良好的反哺效应。剥离深特皓和深建业回流资金20513.97万元，大大加快了深振业的扩张之旅：2005年房地产投资总额51398万元，较上年增长151%，新增土地储备能力得以恢复并持续。2005年12月31日深振业发布公告称，公司与深圳市福永街道福围社区居民委员会签订协议，合作开发龙华项目，项目总用地面积8.14万平方米；同日还公告称，公司收购佰富利（湖南）置业发展有限公司80%股权并合作开发长沙浪琴湾项目，项目规划用地面积为61.29万平方米；2006年9月19日公告称，公司以人民币76723.46万元竞得位于深圳市龙岗区宝荷路、沙荷路侧的G02113-0019宗地的土地使用权，用地面积10.16万平方米；2007年3月23日公告称，公司以人民币18483.09万元竞得南宁市PC2007-01地块的土地使用权，用地面积2.87万平方米。另外，剥离董酒公司回流资金11388万元也用于地产业务，2007年8月4日，深振业发布公告称，公司以人民币106010万元竞得天津市东新（挂）2007-078号地块土地使用权。
目前，深振业已经走出深圳，与主流开发商一样开始在全国圈地布局，而原本与深振业处于同一起跑线的老牌国企，如深天健、深物业A、深深房A等，却仍居深圳一隅。
解除担保，终结法律诉讼，重塑市场形象
2002年至2004年期间，由于种种原因，深振业积累了大量的担保和法律诉讼，很大程度上损害了公司市场形象，不利于其日常经营活动的开展及后续扩张。
担保事项给企业带来的是或有负债及其风险，并因此降低融资能力。深振业的担保主要有两大块：一是房屋销售过程中给予业主的担保，该担保事项系房地产开发商为购房的业主所提供的担保，属于行业内普遍现象；二是对深特皓和深建业的担保。为减少担保余额，降低或有风险，深振业采取了双管齐下的策略。一方面，趁房地产市场的繁荣和银行信贷业务的兴起，逐步减少给予业主的担保。2004年末，公司该项担保余额为43479万元，2006年末，该担保余额为21742万元。另一方面，深振业以深特皓和深建业股权转让为契机，逐步解除对其担保，2004年末，深振业担保余额为58000万元，而2006年，该类担保为零。经过努力，深振业担保余额由历年最高的84158万元下降至2006年末的21742万元，担保余额对净资产占比也相应由83.93%下降至17.14%。
深振业的法律诉讼集中在2002年至2004年，主要由7个诉讼纠纷构成，即延期办证纠纷、董酒担保诉讼纠纷、冠利达大厦合作建房纠纷、振兴大厦合作建房纠纷、北大附中房屋转让纠纷、新城花园合作建房纠纷、秦皇岛土地纠纷。上述法律纠纷中，深振业既有作为原告也有作为被告，最终结果中既有胜诉也有败诉，但无论如何，深振业的市场形象受到了损害。尤其是延期办证纠纷，直接面对的是购房的业主，很容易给购房者留下心理上的阴影，且这种阴影很可能是长期性的。
由于连绵不断的法律纠纷，深振业市场形象在资本市场上也受到了损害。据Wind资讯显示，2004年末，深振业的机构投资者持股比例达到历年最低，仅有一家机构投资者持股，持股数量也仅微不足道的5000余股。
尽快摆脱束缚成了深振业工作的重要内容之一。因合作建房及土地纠纷的案情相对复杂，深振业采取的策略是积极应对，而对于延期办证纠纷，深振业更多是采取和解的姿态，力争纠纷早日解决，将影响降至最低。经过一番努力，截至2005年末，上述纠纷已基本得以解决。由此，深振业市场形象逐步得到改善，机构投资者数量及持股比例逐步上升，2005年末，机构投资者4家，持股2.08%；2006年末，机构投资者上升到26家，持股比例达30.48%。
设置低门槛股权激励计划
作为股权分置改革方案的内容之一，深振业率先提出股权激励计划，成为《上市公司股权激励管理办法》（试行）颁布后第一个吃螃蟹者。
深振业的股权激励计划规定，在完成了相应的业绩考核目标时，可以计提长期激励基金，用于支付管理层受让深圳市国资委占总股本6%的激励股份所应缴纳的受让款项，受让价格为2005年中期财务报告每股净资产（3.89元/股）。深振业管理层受让股份的业绩考核目标为：2005年度，公司加权平均净资产收益率不低于7%；2006年度，公司加权平均净资产收益率不低于9%；2007年度，公司加权平均净资产收益率不低于11%。研究发现，深振业的股权激励门槛在所有已（拟）实行股权激励的地产类上市公司中是最低的。
根据股权激励计划，深振业管理层分三年从深圳市国资委受让总股本的6%，第一期（2005年度）可受让的股份数量占可受让股份总量的2/5，第二期（2006年度）累计可受让的股份数量不高于可受让股份总量（即公司总股本6%）的4/5。同时，三期均采取超额累进制计提激励基金，用于管理层支付受让股权的对价。
2006年5月23日，深振业董事会公告称，根据2005年度经营业绩，公司2006年提取长期激励基金总额为1679.97万元。2006年11月18日，深振业发布《关于实施第一期（2005年度）股权激励计划的公告》，称李永明等22名管理层自愿按孰高原则，即股权激励计划公布前30个交易日内（自2005年9月19日始至2005年11月4日止）的公司股票平均收盘价4.07元/股受让第一期激励股份，受让6087996股，占总股本的2.4%。尽管第二期股权激励计划尚未实施，但根据2006年度经营业绩简单测算，深振业第二期激励基金将为管理层提供当期所需支付的应缴纳受让股份的全部款项。
复兴之路初现成效
剥离不良资产、重塑市场形象后，深振业致力于房地产开发业务，在股权激励的催化作用下，公司业绩快速增长。2006年，深振业房地产开发业务实现销售收入116012.17万元，较上年增长54.34%，实现净利润21625.38万元，较上年增长95.87%。与万科、招商和金地的比较发现，除主营业务增长率指标弱于万科外，深振业营收和盈利增长情况实现反超。
深振业也成为深圳国资委旗下7家地产类上市公司中盈利能力及发展潜力最优的企业。2006年报披露信息显示，深振业以每股收益0.853元、净资产收益率16.98%居7家上市公司榜首。此外，深振业发展潜力最大。我们以土地储备和存货为标准，判断企业的发展潜力。数据显示，深振业土地储备和存货合计236434.70万元，居6家可比企业首位。
目前深振业正在开发的楼盘主要有两个。一是星海名城，二是振业城。除此之外，总建筑面积约30.5万平米的宝荷项目、总建筑面积91.5万平米的惠阳项目以及总建筑面积87.4万平米的长沙浪琴湾项目将于2007年陆续开工。
凭借振业城、星海名城的热卖，深振业从老牌国企地产商中脱颖而出：2006成为唯一一家进入10强的本土国有企业，位居深圳第十；以0.85元的每股收益，在1473家上市公司中名列第42位。当然我们也注意到，深振业无论是在资产规模、土地储备，还是在整体盈利能力及资本运作方面，与一线地产商还存在较大距离，其复兴之路仍然漫长。 |
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