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万科A（000002）总经理郁亮：地产新政有利于快速开发、快速周转的企业 2007-10-30
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近日，新政频出。
10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确受让人在获取土地使用权证书前需全部缴清土地出让价款。在进一步规范土地市场出让行为的情况下，进一步提高了开发企业的资金门槛。同时，央行和银监会下发通知，禁止对查实具有囤地和囤房行为的房地产
开发企业发放贷款。
由于土地供应紧张的局面短期内不会改变，市场竞争的加剧将进一步提高对开发企业经营效率和资金实力上的要求。万科总经理郁亮认为，上述政策的出台将推动行业向更规范理性的方向发展，对坚持快速开发、快速周转的企业有利。身为房地产龙头公司的万科如何应对新政，从新政中寻找新的机会，为此，本报专访了郁亮。
高周转率应对新政
《21世纪》：最近，国家对房地产的调控趋紧，万科正是高速成长的时候，对政策的风险怎么看？
郁亮：万科认为，住宅是生活基本必需品，而商品住宅行业在中国还诞生不久，行业本身有待成熟，而关于行业的很多看法也有待达成共识。这都决定了宏观调控的长期性。万科对此有充分的预期，并基于这一预期制定公司发展策略。公司相信，万科快速开发、以主流住宅为主和深入小户型客户需求研究的发展策略与政策方向暗合，将使得万科能够获得更为主动的发展地位。
《21世纪》：在政策不断调整之下，万科的成长性如何评估？
郁亮：成长能力受到利润率和周转效率的双重影响。其中利润率基本由外部市场所决定，可能存在短期波动。而周转效率主要由企业经营模式决定。
万科从来不追求过高的利润率，但万科一直追求高周转率。万科的开发效率一直保持在行业最前列，周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势，从获取项目到实现销售的周期明显缩短。万科主流产品从获取到开始销售平均为9个月－12个月，项目的平均开盘周期较2004年加速前缩短了7个月以上。如果工厂化技术大规模投入应用，这一周转优势还将得到进一步提高。
此外，成长的可持续性还取决于资本市场的发展情况。房地产行业属于资本密集型行业，企业要实现相应的增长，必须有融资平台的支持。相对于同行甚至跨行业相比，万科目前已经累积了良好的信用优势，并给投资者带来了稳定回报。万科过往3年EPS复合增长率达到了41.7％。自身融资渠道的逐步完善和资本优势的发挥，将夯实万科成长的基础。
《21世纪》：新政在土地、信贷方面都对做出新的规定，你觉得行业影响最大的来自土地调控，还是银行信贷的紧缩？
郁亮：早在2006年，万科即已经做出判断，认为宏观调控不断深入的背景下，资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈。为此，公司一方面加大融资力度，拓宽融资渠道，并在2007年完成了公开增发，为公司抓住机遇实现快速增长提供了资金保障，另一方面，公司在经营中更加注重提高资金运营效率，加强资金管理，防范财务风险。
《21世纪》：深圳市场已经开始明显显示出调控的效果，成交量明显萎缩，你认为这种影响是否随着各地开始进入调控，而蔓延到全国？
郁亮：近期以来，部分城市市场过于亢奋、房价过快上涨的趋势有所遏制，这可以视为市场对前期价格偏离合理值的调整。随着市场机制的自发作用，以及调控的合理引导，住房市场开始逐渐回归理性，对于行业的长远发展是有利的。
《21世纪》：对实力强劲的地产商来说，调控中的机遇是什么？
郁亮：宏观调控的目的在于合理引导市场供需，促进行业向规范健康的方向发展，因此扎根于真实需求、且坚持规范经营的企业将从调控中获益。万科近年来的业绩增长已经证明这一点。
站在行业的层面上，中国的房地产业还处于一个相对分散的局面，最大的5家房地产公司的市场份额也不足5％，资源分布极度不平衡，从各国的经验看，行业的成熟将伴随着行业集中度的提升，而宏观调控则加速了这一过程。在行业资源的整合中，竞争力较强的企业将具有一定优势，并有可能获得更快的发展机遇。
土地战略
《21世纪》：新政之后，对土地的管理更加严格，万科的发展会不会因此受阻，土地储备的速度会不会下降？
郁亮：万科始终坚持快速开发策略，通过加速周转而不是依靠利润率提高来促进公司业绩增长。这一发展策略与政策方向相吻合。土地管理严格之后，依赖土地价格上升获得高额利润的行为将被进一步抑制，这有利于突出万科在开发效率上的优势，有利于万科的发展。
基于上述策略，在万科的辞典中，没有土地储备，只有规划中项目。万科不储备土地，获取项目资源是根据开发规模增长的需要，以万科对市场、宏观环境的判断为基础，综合考虑万科开发速度、资金周转效率和项目操作能力做出的决策。
近期以来，万科获取项目资源的速度确实有所降低，这是公司基于前述原则作出的主动调整。未来公司将会坚持稳健的经营风格，选择最合适的时机补充项目资源。
万科将会更为注重存量土地的获取。通过各种并购、合作方式，万科能够将自身开发效率优势、资金优势与社会中尚未得到有效利用的存量土地资源结合起来，实现公司、社会利益的双赢。这种商业模式一方面充分扩大了万科项目获取空间，为公司快速增长提供了一条风险更低、操作更灵活的外部路径。另一方面，万科有能力将一些因缺乏资金开发或者开发较慢的存量地块纳入高速开发轨道，迅速转化为市场供应，提高土地开发效率。
万科2005年年末权益项目资源面积为1019万平方米，而2006年开工面积为500万平方米，2007年全年开工面积预计超过700万平方米；2007年中期权益项目资源面积为1818万平方米，而按年增长40％保守估计，2007中期－2008年中期开工面积约850万平米；2008中期－2009年中期开工面积约1150万平米。
从以上数据可以看出，万科项目资源拥有量一直稍低于未来两年开发量，这与万科加快资产周转的策略相匹配。
《21世纪》：万科模式目前有什么新的内容？
郁亮：经营效率，或者说周转速度，是万科经营模式的灵魂因素。此外，万科还将加大通过多样化合作方式促进公司快速增长的力度。广泛合作、整合社会资源、激活存量土地，有利于公司通过外延方式迅速获得各种发展所需要的项目、资金、管理、技术等资源，充分发挥品牌优势和管理优势，降低公司自我培养成本。
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